小心户口问题,让学区房梦碎--侯正律师

 

北京市东友律师事务所房地产业务部副主管  侯正律师

 

编者按:

    现如今,北上广的房价持续高启,房事成为人们热议和关注的焦点。这其中学区房无疑是焦点中的焦点,许多家庭在生育自己的孩子后,在精心抚育的同时也会将关注点放到学区房上,许多家长相信一套学区房可以决定孩子的未来。也正因如此,天价学区房的新闻屡见报端。随之而来的纠纷也频繁出现。其中原房主户口迁出的问题,让许多倾尽所有购置学区房的家长心碎不已,而如果操作不当,此类问题甚至无法通过诉讼来解决,学区房梦碎,是许多家庭无法承受的打击。为此,北京市东友律师事务所房地产业务部副主管侯正律师依据其多年处理房产纠纷的经验,就此类问题的预防和处理做了以下提示:

   

律师提示

一、原户口不迁出的风险

购买的房屋中可能会存在原房主的户口,如果是房屋经过了几手转卖,甚至之前房主的户口都在其中。如果购房者购房的目的就是孩子上学,如果房屋所在区域的入学政策要求严格,学区房的购买者可能存在无法实现购买目的的巨大风险。而且现在北京拆迁、腾退、旧城改造等安置补偿中,户口是一项非常重要的补偿因素。如果原房主的户口未签出,一旦遇到此类事情,就会有产生纠纷的风险。还有就是如果再出售房屋时,购房人要求必须将原来的户口全部迁出,这也是一层风险。所以,律师提醒购房人在购买二手住房时注意询问房屋中是否存在他人的户口,避免产生不必要的风险

 

二、避免此类问题发生的注意事项

首先,购买学区房的购房者最好将购房目的明确的写入合同中。其次,在购房合同中设置原房主户口若逾期迁出或无法迁出需承担违约责任的条款。最后,在购买二手学区房时,应了解该房是否存在空挂户的情况,以及相关学区的入学招生政策,若该房原房主孩子上学情况是否影响以后购房者孩子在该区上学。如果有条件,可以在购房前咨询房产律师或委托律师提供房屋陪购业务。

 

三、强行要求法院判决对方迁出户口的诉求在司法实践中无法实现

如前所述,此类问题的解决之道除了预先的仔细勘察,在出现问题后,维权的方式只有在协商过程中要求了对方限期迁出,若逾期或无法迁出要求对方承担一定的违约责任并约定清楚之后房屋中与户口相关的一切利益与其无关的前提下,协商无果可诉至法院。律师提示,若对方违约,购房人无法向法院起诉要求将其户口迁出,但可以要求违约金。因户口迁出涉及到方方面面的问题,无法强制其迁出,不属于法院的受案范围,也不具有判决的实际可执行性。

 

四、违约金的赔付标准

依法成立的合同对当事人具有法律效力。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,应当向对方予以赔偿。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,合同当事人双方可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。所以,因户口问题产生的违约金的赔付,还是需要考虑因户口问题是否造成了实际的损失以及损失的数额。这就更加体现了购房合同中约定户口问题违约金问题的重要性,因为如果未约定违约金又无实际损失的情况下,买方存在得不到任何补偿的风险。

 

法规参考:

《合同法》

第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。

第一百一十四条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

 

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》

第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。

 

 


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