限购后,首付凑够了吗?--王绍伟及徐菁菁律师

 

 

北京市东友律师事务所合伙人 房地产业务部负责人 王绍伟律师

北京市东友律师事务所房地产业务徐菁菁律师

 

【编者按】:

十一长假前的几个月,每个人微信里各个群都被“我经纪人说就剩两套了”、“这个楼盘怎么样?以后好租出去吗”、“已出手”、“好险,卖家最后没有加价”、“还会涨吗”等买房交流刷屏,有人在未看房而只知房源数据的情况下,就直接在电话里订下近千万的学区房,迫不及待的背上沉重贷款。一时间,买房成为朋友间交流的主题。2016年9月30日京政办发〔2016〕第46号文件《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的若干措施》发布。其中购买首套普通自住房的首付款比例不低于35%,购买首套非普通自住房的首付款比例不低于40%(自住型商品住房、两限房等政策性住房除外)。新的住房信贷政策规定,对拥有1套住房的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的,无论有无贷款记录,首付款比例均不低于50%;购买非普通自住房的,首付款比例不低于70%。同时,各地类似的限购政策纷纷出台。至此朋友圈终于安静下来,新一轮买房潮暂告一个段落。很快新的讨论随即展开,首付不够了,筹款,退房解约,开发商不退押金怎么办,瞬时群里的法律帝纷纷被@爆。以北京的房产为例,新政一出,不管是否是首套房,首付涨幅都是几十万记,随后的贷款紧缩也成了限购的常规动作,面对已经尽全力在高点购房的朋友们,这多出的几十万能凑够吗?已交了的几万到几十万定金或诚意金的新盘购房者,买不起了开发商能给退定金吗?

 

北京市东友律师事务所合伙人、房地产业务部负责人王绍伟律师房地产业务徐菁菁律师结合多年房地产企业法律顾问及房产纠纷诉讼经验,就此问题,为公众做以下提示:

 

一、案情介绍

郭女士于2016年9月28日经北京某房地产经纪有限公司居间与卖方签订《北京市存量房屋买卖合同》,购买位于朝阳区双桥的一处二手房,约定总房款为280万,拟定向银行贷款160万。欲购房屋系郭女士家庭名下的第二套普通自住房。而“9.30新政”不期而至,郭女士本来最高可从银行贷款房屋总价的70%,而新政策后,最高仅能从银行贷款房屋总价的50%,也就是说,黄女士要再多准备大概56万的首付款。这还不包括,因政策调整可能面临的“银行拒贷”“贷款利率上浮”“贷款利率不享有折扣”等问题。基于对自身支付能力的考虑,几十万元的资金缺口让郭女士根本无力在此时购买上述房屋。协商无果,郭女士也只能通过诉讼程序解决纠纷了。而其朋友王女士在郊区看上了一处新盘,也是九月底匆匆签了认购书,交了几十万的定金,还未网签新政即至,本已东拼西凑,尽了全力才拿出的首付款一下又出现几十万的资金缺口,再也无力支付,与开发商商量,开发商认为是其自身原因导致,如果解约不退定金,王女士顿时五雷轰顶,乱了方寸,对匆忙购房后悔不已

 

二、律师分析:

1、住房限购政策是否属于法律规定的“不可抗力”?

根据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第二条规定,住房限购政策具有公共政策的性质,是在政府多次出台房地产调控政策的市场背景下推出的政府行政手段干预市场的行为,本身是有可预见性的,不属于法律规定不可抗力。

 

换言之,如果限购政策只是提高了首付比例,不属于法律规定的不可抗力,但是限购政策如果剥夺了购房人的购房主体资格,此政策的出台则构成法律意义上的不可抗力。购房人可以不承担违约责任。

 

2、住房限购政策是否影响房屋买卖合同的效力?

对于房屋买卖合同而言,只要签约主体合法,双方意思表示真实,合同内容不违反法律或行政法规的效力性规定,则《房屋买卖合同》应依法产生效力。

 

根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条规定,合同法实施以后,法院确认合同无效,应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规的效力性强制规定为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。而地方政府的住房限购政策,只是地方行政规范性文件,属于管理型强制性规范,不应当成为判断合同效力的依据。因此,从原则上来说,住房限购政策一般不影响房产买卖合同的效力

 

3、如何解决因住房限购政策引发的房屋买卖纠纷?

在司法实践中,可参考“京十五条”实施后,北京市高院发布的暂行意见。《北京市高级人民法院关于涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件处理的暂行意见》第五条规定,对于因住房限购政策实施导致当事人解除合同后,出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人,买受人应将接受的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失按照公平原则处理。

 

综上所述,笔者认为,一般情况而言,此类案件可适用情势变更原则,本案中郭女士系在限购令出台之前签订的购房合同,之后出台的限购令,导致购房后无法支付首付款等不利后果的,属于情势变更,不可归责于当事人双方,购房人郭女士和王女士可据此请求撤销合同并返还定金


由于每个案件都有其特殊性,如果出现此类问题可以咨询律师,并在律师指导下进行下一步的操作。

 


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