“假离婚、假结婚”买房,冲动的惩罚!--魏鹏律师

 

 

北京市东友律师事务所民事业务部负责人

北京市律师协会婚姻与家庭法律专业委员会委员

魏鹏律师

 

一、“假离婚、假结婚”买房现象日益增多,已触碰法律底线

房地产涨价潮来势汹涌,让众多观望者有些措手不及,但是还在无暇思考时,因洪流急迫,不由得顺风转舵,在众多买卖房屋案件中,有一类“假离婚、假结婚”买房现象值得全社会广泛关注,由此衍生的社会矛盾逐渐增多,在北京、上海等大城市为了避税、贷款或者取得购房资格,假结婚、假离婚者利用法律的漏洞投机取巧,视公序良俗、伦理道德为儿戏、窃国家利益为己欲,殊不知这种触碰法律底线的行为,可能会搬起石头砸了自己的脚,聪明反被聪明误,最终得到法律的严惩。

 

、为何要“假离婚、假结婚”买房

以购房为目的“假结婚、假离婚”者,大致总结为以下四种;

(一) 为避税而“假离婚”

根据(国办发[2005]26号)文件及相关法律规定,买房人在进行房屋交易时要缴纳一定契税,根据欲购房屋的面积不同缴纳的契税也有高低。但是购买二套房的契税比购买一套房的契税要高一半以上,所以为了少交契税就出现了“假离婚”,如果以家庭为单位已有一套住房,再购买房屋即为购买二套房,通过离婚将房产登记在一人名下,再用另一人名义买房,就变成了购买首套房,当房屋买卖交易成功后双方再复婚,如此就成功的完成了避税。

 

(二)为了降低购房贷款利率而“假离婚”

全国各地法规文件及各贷款银行系统内部,都有关于首套房与二套房贷款金额及贷款利率的规定,一般二套房贷款利率远远高于首套房,在家庭为单位已有一套房屋的情况下,也会如上述方法炮制,“假离婚”购房以达到降低贷款利率的目的。

 

(三) 为取得购房资格而“假离婚”

诸如北京、上海等大城市,为了避免买房投机行为以及维护房地产交易价格的稳定,一般都出台了严格的限购措施。拿北京为例,以京籍家庭为单位已有两套住房,不能再购买第三套住房,以京籍及满足条件的非京籍个人(连续五年在北京纳税或缴纳社保)为单位只限购买一套住房,不能购买第二套住房。以家庭为单位已有两套住房者,欲再购买第三套住房的,就在离婚的同时将两套房都放在一方名下,另一方便腾出一个购房名额,以另一方的名义购买房屋后双方再办理复婚手续,如此一个家庭成功购买到了三套住房。

 

(四) 为取得购房资格而“假结婚”

诸如上述法律规定,当一方没有购房资格的时候,选择一个有本地户籍的单身男士“假结婚”,相关法律规定“夫妻双方有一个人为本地户籍即为有购房资格的家庭”,而购置的房屋可以登记在任何一方名下。之前按此操作的做法是“假结婚”后,将购置房屋登记在欲购房屋且无购房资格的一方名下,然后双方到民政局办理离婚手续,便使得无购房资格的一方成功的购买一套房屋。但是随着北京新规的出台,上述方式已经不能操作。该规定规定“北京无购房资格者无法单独出现在房本上”,该规定看似为堵住了上述操作行为,但是依然存在法律漏洞,不排除“假结婚”后将房屋登记在双方或有购房资格的一方名下,然后通过法律程序(法院诉讼离婚)拿到调解书或判决书,利用生效法律文书的强制执行力完成强制过户。当然,对于这种可能性以后国家也会出台相应的规定(例如审判规则、房产政策法规等)予以补救,总之法律有漏洞也有不健全,但是中国的法制化也需要时间,是一个逐步完善的过程。

 

三、“假离婚、假结婚”买房的法律风险

法律上并没有“假离婚、假结婚”概念,离婚行为与结婚行为只要不违反强行性法律规定(比如不到法定年龄、重婚等),都是一个合法有效法律行为,都会产生相应的法律后果。在我们处理及接触的案件当中,很多啼笑皆非的片段其源头就是这一法律乱象,因此本着对法律的尊重、以及对善良风俗的遵守,向大家提示如下法律风险:

(一)“假离婚”事实上为真离婚,离婚协议所规定的权利义务具有法律效力,一旦对方不同意复婚将会人才两空

(二)“假离婚”后再复婚,例如“假离婚”将共同所有的房产登记在一方名下,再复婚后该房产转化为这一方的婚前财产,一旦以后婚姻真的出现问题,真正离婚时不能分得上述财产

(三)“假结婚”后,如果另一方不同意离婚,走法律程序该房产可能作为共同财产予以分割,不仅“假结婚”买房目的不能实现,在“假结婚”期间取得的其它个人财产(例如工资、投资收益、继承等财产)在诉讼离婚时会被一同分割,到时将会得不偿失

 

婚姻是一种特殊的身份关系,婚姻不应该被利用而应该被尊重,藐视婚姻其实是在亵渎伦理,即使通过钻法律漏洞的行为取得蝇头小利,当以后真正结婚嫁娶,谁能保证你的爱人不在乎这段不良记录,谨言慎行有利无弊,莫到泪痕湿,不知心恨谁!

 


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