“棚户区改造”中的法律纠纷--王绍伟律师

 

 

北京市东友律师事务所合伙人 房地产业务部负责人

王绍伟律师

 

从2013年到2015年,北京市已陆续开展了210余个棚改项目。2016年,市政府发布《北京市2016年棚户区改造和环境整治任务》,进一步将全市16个区共计335个棚户区改造项目的清单对外公布。与此同时,全国范围内各地区的棚户区改造项目亦在快速推进。大力实施棚改和环境整治工作,已成为政府当前的重要工作任务。然而,棚改项目在改善城市基础设施,推进城镇化进程的同时,难免会引发社会矛盾与法律纠纷。从法律层面如何看待和认识棚户区改造项目?棚户区改造通常会引发哪些类型的法律纠纷?北京市东友律师事务所房地产业务律师结合棚改项目的实施操作心得,并依托大量诉讼纠纷的处理经验,分析认为棚改项目中常见法律纠纷的一般特点包括:

 

一、基于项目立项、审批、规划环节中的瑕疵与问题引发的行政类诉讼。

棚改项目启动前,项目实施方及政府通常会在法律上针对项目实施的总体计划、操作程序、实施方案等进行充分必要的论证,并在项目管理中会有专门性的合法合规管理。客观上,棚改项目涉及到较为庞杂的法律适用体系,其中包括法律、司法解释、行政法规、部门规章、地方政府规章以及其他适用性极强的规范性文件。仅以北京市为例,除《北京市国有土地上房屋征收与补偿实施意见》《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》这类地方规范性文件、地方政府规章以外,各类现行有效的批复、通知、决定、复函及地方司法文件数量上百……对于政府及项目实施方而言,有效地法务管理,势必会成为推进整个项目的基础性要求。而对于上述法律依据系统性的掌握和运用,政府和项目实施主体必须寻求专业的法律支持,项目立项、审批、规划环节中的必要的法律干预将有效避免和把控棚改项目中行政诉讼案件的法律风险。

 

二、基于安置补偿合同及安置补偿利益分配问题所引发的合同纠纷、共有纠纷等民事类纠纷。

棚户区改造项目为政府主导的重大发展工程,具备影响范围大、涉及面广的基本特征,除一般情形之外,改造范围内多半会存在一定数量的特殊问题,包括历史遗留问题、补偿标准纠纷、家庭内部矛盾、法人主体的特殊问题、签约人无行为能力甚至灭失等容易导致棚改项目受影响甚至受阻的情形,这些特殊情况下,容易出现关于补偿安置对象认定及补偿安置利益分配的重大争议,即“谁才是补偿对象?”“拆迁安置利益到底归谁?”,该类现实矛盾和问题,要求项目实施方必须要把握好的基本原则就是准确无误地解决好“应该和谁签协议?”“应该补偿给谁?”的问题。此外,拆迁(腾退)安置补偿协议中所涉及的利益通常包括诸多类型,而不同性质的补偿利益针对的补偿对象亦会存在一定的差别。在上述背景之下,通常会引发关于安置补偿合同效力的诉讼争议以及因安置补偿利益分配问题所引发的合同纠纷、共有纠纷等民事类纠纷。被腾退方或被拆迁方面临安置补偿利益受损的情况时,应当对法律关系做出准确判断,并采取理性、合法、有效的法律维权措施。当然,对于项目方而言,对于拆迁(腾退)安置补偿协议效力的准确把握应该是最基本的要求。

 

律师认为,无论是项目实施方还是被改造对象,能够掌握法规政策、懂得合法利用程序,才是棚改双方权利义务获得平衡的关键核心。前述类型的法律纠纷,在以往的改造项目中出现较多,同时,一定也会在正在实施及将来实施的改造项目中频繁出现。目前,在国家城镇化战略及京津冀协同发展战略的大背景下,北京市关于城市建设及土地管理的政策已明确,大力实施棚改和环境整治工作,已经是政府当前的重要工作任务,政府将继续减少中心城区供地量,同时适度增加远郊区土地供应,以承接疏解出的产业和人口。在北京市公布的335个棚改项目及全国大量如火如荼的棚改中,如何从法律的角度去看待和认识棚户区改造项目?以及如何有效化解棚户区改造的法律纠纷?这将会成为长期面临的问题。

 


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