借名买房,协议现行--侯正律师

 

 

北京市东友律师事务所房地产业务部副主管  侯正律师

 

现实房屋买卖中,为了解决各种政策限制问题或出于其他的现实考虑,存在大量的借名买房情况。有的是借亲戚朋友的名进行购房,有的是将自己实际购买的房屋放至他人名下。由于房屋属于不动产,不动产权属原则上以房管局的登记为准,所以一般情况下房屋登记在谁名下,就认定为谁的房产,但并不绝对。借名买房就属于其中的例外情况,但借名买房的法律认定有严格的规定。

 

一、借名买房能够得到法院支持的条件

根据北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)第十五条的规定,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,应得到法院的支持。但有几个条件:

1、有借名的意思表示,有合同。双方之间必须有借名的意思表示,这也是借名买房的基础,而书面的合同是最好的证据。因为借名往往发生在亲戚朋友之间,因为互相之间的信任,没有签订书面的借名协议,一旦对方反悔否认借名的事实,没有书面合同风险将非常大。

2、借名人实际享有房屋收益。这也是一个非常重要的法律点,购买的房屋是否由借名人实际享有收益,是判断借名是否真实存在的重要参考。注意,是实际享有房屋收益,并没有说必须实际占有使用房屋,将房屋出租但由借名人实际收取租金,也属于享有收益。简单说就是借名人必须实际控制房屋。

3、实际出资。借名人必须是实际出资方。律师需要提示的是,出资的证据必须保存好,比如收据、发票、刷卡凭条、银行转账记录等等。

4、借名购买的房屋必须是可以进行买卖的房屋。借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,是不能得到法院支持的。

 

二、律师提示

正是因为借名双方一般都是亲戚或者朋友,基于互相之间的信任才会达成借名的意向,实际购房人往往就忽略了签订书面合同的必要性。但在北京房价疯涨的社会背景下,该信任显得极其脆弱,不堪一击,往往导致亲情被撕裂的同时,也使实际购房人遭受巨大损失。由于借名买房协议的重要性,建议购房人在考虑借名买房时一定要提前咨询该领域律师,委托专业律师帮助起草或修订借名买房协议,并辅以专业性的操作指导,以有效规避和控制风险。

 

法条依据

北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》(试行)

第十五条 当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人实际享有房屋权益,借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的,可予支持。但是,该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记,或者涉及善意交易第三人利益的除外。


  当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系,但不足以证明双方之间存在借名登记的约定,其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的,不予支持;其向登记人另行主张出资债权的,应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。


  第十六条 借名人违反相关政策、法规的规定,借名购买经济适用住房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的,一般不予支持。


    第十七条 登记人将登记在其名下的房屋擅自转让给他人,借名人以其对房屋享有实际权利为由,要求确认买卖合同无效的,不予支持,但借名人能够证明买受人知道或应当知道房屋存在借名登记的除外。买受人、借名人均要求继续履行合同的,可以参照本意见第十三条第一款的规定处理

 


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