怼碎“黑中介”--牛雨师律师

 

 

北京东友律师事务所房地产业务牛雨师律师

 

来北、上、广拼搏的年轻朋友们很多都有过被不法中介坑骗的经历,个别地产中介公司,在提供房屋租赁服务的过程中,存在违法违规的行为,毫无诚信,甚至不惜使用暴力或更换工商登记等极端方式来侵害消费者权益。今年5月,住建部副部长在一次新闻发布会上公布的一则针对3万多名年轻人的调查结果显示,其中43.8%的受访者表示在租房过程中遭遇过中介公司的不良行为。“黑中介”不良行为严重侵害了广大租客的合法权益,手段更是多种多样,包括租期届满不退还押金、违规收费、强行终止租赁合同、违法转租等。

 

【案例】

小美和小黄大学毕业来到北京,因初入职场,社会经验欠缺,生活也比较拮据,在别人介绍下选择了一家非正规房产中介寻求租房。在中介人员的“竭诚服务”和“大力推荐”下,她们选择了一间2800元/月的合租隔断间,被中介要求以押2付3的支付方式缴纳房租。而她们的“新家”一套三居室房屋被加装隔断分为6间屋子,长期混居达14人,居住生活环境十分恶劣。两个月后,由于居住人数过多,被邻居举报,中介公司被勒令限期整改。而中介公司以违规为由让大家搬走,甚至采取停水停电、恐吓等极端手段逼迫所有租户搬离。事后小美和小黄找到中介公司要求退还两个月房租和押金,中介竟然蛮不讲理,不承认二人在此居住过,押金和剩余的租金概不退换。面对这种情况两个女孩束手无策,先后打了消费者维权热线,并投诉到建委相关部门,但最后都没有结果,最终只好忍气吞声,不了了之。

 

【律师提示】

问题一:违法转租,房东要求腾房

中介人员流动性大,管理不规范等问题,导致租赁关系混乱,出现不经房东同意,就将房屋转租,并且私下收取租金,让房东和租客都蒙受损失的情况。纠纷出现后,往往房东会要求租客腾房。

 

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释》第十六条规定,“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持”。反之,如果中介确实违反与房东的约定进行转租,而房东及时主张权利,那么,中介与租户之间的合同将可能被认定为无效。在这种情况下,租户将面临很大风险,很多租户在已经支付房租的情况下被迫搬走。

 

问题二:霸王条款,违规收费

“黑中介”通常会在签约前大肆渲染,对业主以及租户进行很多虚假承诺,签约后大家才会发现合同对自己有诸多不利,所签署的合同完全是保护中介一方。

 

《合同法》第四十条规定,“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效”。如果中介提供的合同明显对租户不公,逃避其自身责任,其条款是存在被认定为无效的可能,

 

问题三:以租户违约为由不退还租金和押金

“黑中介”会找茬主张租户违约,而后解除合同,并按照格式合同的条款,以违约金的名义扣除租户的剩余租金及押金。

 

房屋租赁合同到期后,如果租户没有相关违约情形,是有权利拿回押金的。即便租户出现了一定的违约情形,也要视违约的程度和造成的损失情况而定。根据《合同法》第一百一十四条规定,“约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。并有权要求赔偿损失”。合同法中违约金的性质主要是补偿性的,有限度地体现惩罚性。违约金的数额要与损失大体相当,并非可以任意索要,有些中介动辄扣除租户几个月租金,这种做法并不能完全得到法律的支持。

 

维权建议:

一方面尽量先保持占有和控制房屋的状态,保护好屋内财产。对房屋的实际控制可以使租户在争议解决过程中占据一定主动,一旦租户不加考虑就搬走,再想解决问题或挽回损失就变得比较困难了;

 

另一方面要注意留存证据,为投诉、起诉等维权措施做准备。因此,在与中介人员进行沟通的时,要尽量留存书面证据和录音证据,对于合同、收据等证据一定要注意保存原件。如果中介采取损坏财物等方式逼迫租户退租,对于财产损失也要留存证据。此外,北京市针对“黑中介”的监管和打击力度较大,如遇到中介有不良行为,可以向住建委、工商局等部门进行投诉。也可选择诉讼的方式维权。

 


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