拆!拆!拆!拆迁款、回迁房,律师把脉--杜旭律师

 

 

 北京市东友律师事务所房地产业务部 杜旭律师

 

随着我国城市化进程的不断加快,征地拆迁正在各地如火如荼地进行。拆迁往往在人们心目中是可遇而不可求的大好事,特别是在一线城市,近年来,随着土地及房房屋价格的不断上涨,各地此起彼伏地上演着因拆迁而一夜暴富的故事。所以“拆二代”“拆迁男”“拆迁女”等名词一度甚嚣尘上,甚至有的拆迁户的子女、孙子女还未出生就已经获得了房屋安置,这真是羡煞旁人。

 

毫不夸张地说,凡是带着拆迁概念的男女,相亲的成功率都将大大提高。但是您要知道,拆迁并非意味着您想要多少就能获得多少,随着拆迁概念的深入人心,各地的拆迁工作也在不断的规范化和有序化,合理合法合规是是目前征地拆迁工作的大政方针。那么如何在此前提下,最大限度的获得拆迁利益呢?下面就由北京市东友律师事务所房地产业务部杜旭律师为您做以下提示:

 

一、宅基地拆迁

对于农村宅基地的拆迁来说,往往涉及的两个环节,一个是补偿,一个是安置。补偿指的是对现有的宅基地、房屋及附属物进行评估作价。安置指的是对被安置人口进行房屋安置,即以较低的价格购买回迁房。被拆迁人可以选择放弃房屋安置,只要货币补偿,在此种情况下,还可获得额外的放弃房屋安置货币奖励,但因房屋的增值保值属性的存在,实践中,选择放弃房屋安置的少之又少。

 

在作价补偿的这个环节,宅基地面积单价因区域不同而不同。宅基地面积之内的房屋,属于合法房屋,在评估之内,超出宅基地面积之外的房屋是否进行评估,因各地拆迁政策不同而会有不同。房屋的评估跟房屋的新旧程度,装修的程度、材质及附属物数量等级有直接影响。如每一台空调会产生相应的移机费。

 

房屋评估时,会有专业的评估和测绘公司到房屋内进行现场测量和清点,最终这些测量和清点的结果需要您的签字确认,如果数量出现错误,您要及时指出及要求改正。房屋的安置面积以被安置人口的数量以依据,被安置人口的数量与亲属关系、户籍是否在本村、户口性质以及是被安置过直接相关。某些拆迁区域,如在妊娠期妇女腹中胎儿也列为被安置人口。在购买安置房时,一般情况下都有超安置面积购买,如安置面指标没有用完,会有一点补偿,但考虑到房屋的市场价值,还是有一定损失的。对于宅基地拆迁,在司法实践中,往往涉及城市居民到农村购买宅基地的情况发生,此类情况比较容易发生纠纷,对此应当予以重视。

 

二、城市房屋拆迁

城市中的房屋拆迁会涉及到很多类型的房屋,基本分类是楼房和平房。楼房和平房又会出现私产和公租房的性质。公租房往往又会分为房管局直管公房与单位自管公管。不同性质的房屋遇到拆迁,补偿标准和安置政策会千差万别。城市房屋的拆迁跟宅基地稍有不同,除了房屋安置的,还会有单纯的货币补偿。房屋安置更是多种多样,有赋予购房指标的,有面积置换的等等。

 

以北京为例,近年来北京的城市房屋拆迁是危房改造和城中村改造,以改善居民生活条件、城市重点工程项目建设及疏解人口为目的。但不论何种类型的房屋,所谓万变不离其综,依旧是评估作价及人员安置两大环节。在评估作价环节,城市房屋不再单独区分土地和房屋,而是统一为房屋补偿,以房屋面积以单位,不同的区域有不同的单价。装修和附属设施与宅基地是相似的。对于人员的安置,一般公租房的人员安置范围是承租人与共居人,共居人的界定及亲属是否在列要以相应措施拆迁政策为准。私产房屋一般是以房屋产权人为被拆迁人,亲属能否安置及安置人员范围也应以拆迁为依据,因政制宜。

 

在这里需要重点强调的是,也是司法实践中易出纠纷的情况,就是公房的承租人和私产的产权人去世如何处理?公房的承租人去世后,公房不发生继承,只可以依法或依则变更承租人。私产的产权人去世后,其相应的房屋依法进行继承,房屋拆迁后的相关利益也可由继承人进行继承。如被拆迁的房屋上注册有工商营业执照、对外进行了商业租赁等行为,在合法的前提下,一般情况下会有相应的补偿,宅基地也是一样的。

 

三、非住宅拆迁

非住宅指的是商铺、厂房、写字楼、经营性用房等一般用于生产经营目的的非住宅性质的房屋。此类性质的房屋对于寻常百姓家来说,可能遇到的较少。此类房屋的被拆迁人一般是公司法人。

 

那么对于该类主体来说,回迁基本没有,一般情况下就货币补偿,如何被拆迁人需要继续经营,拆迁人可能会协助并协商新的经营或办公地点。对于补偿的数额,基本上有几大因素,主体手续、经营资质、固定设施,经营规模、利润规模、人员数量、迁移成本、停产停业损失等等。如生产型企业,基本上都具备环评资质,如果被拆迁的话,迁至新址的环评成本的是理应被纳入到补偿标准之内的。对于非住宅的拆迁,同住宅一样也会有相应的拆迁政策,因地制宜,因政制宜。

 

四、土地征收

土地的征收一般包括耕地、林地、大棚、鱼塘、墓地等土地的征收和征用。这种类型的拆迁补偿一般只有货币补偿,不包括回迁安置,墓地一般会提供新的迁移地址。货币补偿一般会分两大类,一是对土地区位的补偿,二是对地上物的补偿。土地区位的补偿根据各地区域不同,补偿标准会有不同,各地政府一般会有制定相应的标准,在政府的门户网站或拆迁公告中公示出来,被拆迁可以进行相应的关注。

 

对于地上物的补偿,一般会分为对农作物或饲养生畜的补偿和对固定附属物的补偿。以大棚种植为例,种植的青苗或果树会根据数量、规模、年产量进行计算,附属的设施包括大棚、水井、工具房,浇灌排水设施等固定设施投入的评估补偿。此类土地往往涉及的承包户与村委会之间签订的承包合同,还往往有承包户对外进行转包的情况存在,此时,对于拆迁利益的确定以及分配,往往以要以合同的约定为依据,所以一份权利义务约定明晰的合同也是被拆迁人拆迁利益有效的法律保障,对此应予以高度重视。

 

拆迁一事往往涉及方方面面,拆迁利益最后的确定要依赖于被拆迁人自身的情况和对拆迁政策的详细解读,只有这样才能对拆迁一事有正确的理解,也有利于拆迁工作的顺利进行和自身合法权益的保护。受于篇幅所限,本文无法对所有类型的拆迁情况一一列举,但是具有一定的相似度与参考价值,愿本文的粗略介绍,能够为您在遇到拆迁时提供一定的帮助。

 


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