防范二手房交易中介的小动作(干货)--实习律师周文

 

 

北京市东友律师事务所法律事务部 实习律师周文

 

随着北京新盘数量的骤减,每次房价暴涨时二手房市场都会迎来火爆的交易高峰,而大部分购房者选择房源时会考虑通过中介公司,即便花费高额的居间费,为了“安家”的保障,也选择完全相信中介,认为选择中介后即可高枕无忧,在中介人员的“相劝”下,在不了解二手房交易流程以及注意事项的情况下签订房屋买卖协议以及居间服务合同,导致在合同履行过程中出现重重障碍,导致巨大的损失。在中介热情的服务中,购房者需要注意中介的哪些“潜规则”。

 

一、购房者在购买二手房时即便选择中介后,也要对即将购买的二手房进行以下了解

1、房屋手续是否齐全 (关键查看房产证,土地证,个别地区还有契税证);

2、产权是否明晰无纠纷(是否有抵押,查封,离婚析产,继承,共有权人状况等);

3、交易房屋是否在租状态(注意:买卖不破租赁的法规定);

4、土地情况是否清晰 (是否有土地抵押,查封等);

5、市政规划是否影响 (是否在动迁红线范围内);

6、房屋是否合法 (是否房屋有违规搭建等,导致无法办理过户) ;

7、单位房屋是否侵权 (福利分房等);

8、水电气暖以及物业费用是否拖欠,该房产内户口必须迁移(特别注意学区房) ;

9、中介公司是否有过违规记录 (选择正规品牌中介机构办理)。

 

二、防范在二手房交易过程中中介的小动作

1、防止中介挪用房款

现今的二手房交易中,买房双方需要自行缴付房款,中介只起监督的作用。而不少中介人员劝说客户把房款缴付中介代为保管,而很多中介会占用房款,为公司牟利。譬如有些中介会占用房款长达两至三个月,让买卖双方在交易过程中造成很多损失。因此为了不造成此类纠纷,律师建议尽量不要缴付房款给中介,以免造成不必要的麻烦。

 

2、小心中介公司不让购房者与房主见面,从中赚取差价

为牟取最大的利益,某些二手房中介公司在没见到出售方时会要求购买方先以较高的价格下支付一定数量的“定金”,然后中介公司再虚拟一个客户约见房东以较低的价格签下定金合同,中介公司以全部购房款支付给出售方后要求出售方在公证部门做委托授权书,这样中介公司就变相成为了二房东,而后中介公司再把该房产过户给真正的购房方。这样中介公司的差价就赚到了。这部分差价通常远远高于中介费的收益,所以某些小中介公司会以较低的中介费为诱饵来吸引客户,实际上小公司又以赚取差价的形式让购房者买单。

 

3、中介公司有意隐瞒房屋所在地段不利于购房者的规划情况和房屋质量问题

个别职业道德差的房产经纪人为了个人的佣金,有意隐瞒房屋的问题。找对中介公司找对经纪人是非常重要的。

 

4、注意合同约定的履行时间以及违约责任

中介一般会使用统一格式的存量房买卖合同,需要注意的就是补充条款的攥写。一般来说,会提及双方的权利与义务。合同履行的顺序以及双方的违约责任,这些条款都应该明确约定。购房者应仔细了解合同内容,防止签订不公平合同。中介公司在担当中介过程中,对自身有利的条款写得比较明确,对自身不利的条款写得比较含糊,而购房者因缺乏经验以及专业知识往往予以认可,一旦发生纠纷,购房者则有苦难言。

 

5、中介公司操作流程不规范。

部分中介公司会在未查询交易房屋的产权是否有抵押、查封等限制交易的情况下就让购房者支付定金或支付房款,导致购房者无法取得房屋,遭受巨大损失。

 

三、关于居间服务合同的法律规定

《合同法》第四百二十五条规定居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

 

第四百二十六条居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的,居间活动的费用,由居间人负担。

 

第四百二十七条 居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

 

四、法院审理房屋买卖合同解除后对居间服务费的认定

房屋买卖合同无法继续履行或解除后,一方起诉要求解除居间服务合同并要求中介返还服务费的,法院一般认定中介作为居间人负有报告订立合同的机会以及提供订立合同媒介服务的义务,若能促成买卖双方达成交易,即应视为完成居间人义务,买卖合同双方合同是否实际履行,以及是否实现合同目的,均不影响居间人依约收取报酬。权利人只能依据房屋买卖合同解除的原因起诉违约方依据违约责任要求其返还居间服务费。

 

买房是人生的一件大事,购房者切莫因为贪图简单省事而遭遇“热情“陷阱,导致伤财又伤神。

 


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