定金与订金的是与非?--实习律师王凯

 

 

北京市东友律师事务所法律事务部 实习律师王凯

 

在交易活动极其频繁的今天,作为市场经济活动中的一份子,大家每天总会接触各种形式的合同。比如:购置房产时的房屋买卖合同、购物消费时的购销合同、房屋或者大宗机械租赁时的租赁合同等等。在卖方占主导地位时为获得稀缺的商品;在买方占主导地位时为留住难得的客户,合同中的需方总会通过向对方支付“定金”或者“订金”的形式以保障交易稳定性。

 

“定金”“订金”虽然只有一字之差,但纠纷产生后两者间的法律意义与法律后果却有极大的区别,甚至大多数人根本不知道 “定金”和“订金”这两个发音完全一样的词语存在着分别。事实上,人们在现实生活中对于定金、订金、履约保证金、押金等混用、错用的案例比比皆是。

 

定金是一种法定的担保形式,作为合同履行的金钱担保普遍存在于买卖合同关系中,在《合同法》《担保法》及其司法解释、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律、法规中均有明确规定,有着严格的法定条件:1、定金必需以书面形式进行约定;2、定金必须实际完成了交付;3、定金数额不得超过合同标的总额的20%


定金是通过书面约定由一方向对方给付一定数额的货币作为合同担保,其目的在于确保各方订立合同或促使合同义务人履行义务,保障权利人的权利能够得以实现。给付定金一方如果不履行义务,无权要求另一方返还定金;接受定金的一方如果不履行义务,需向另一方双倍返还定金,这就是“定金罚则”的基本精神。

 

订金并非专门的法律概念,没有直接的法律规定,司法实践中一般被视为预付款,如果出现违约情形,并不会发生被没收或双倍返还的法律后果,无法适用“定金罚则”,需要根据实际情况及各方当事人的过错程度来让违约方承担违约责任


在商品房买卖领域,签订合同时订金与定金都有其存在的空间。不同的时期、地域、销售阶段,甚至于买卖双方的不同需求,都可能对订金与定金做出不同的选择。

 

目前在一手房销售过程中,购房者通过电商销售平台预交的认购款、会员费,其实都属于订金的范围。开发商或者电商平台同意在客户未看中房也未签认购合同的情况下可以任意退回。一旦签署认购合同,开发商与购房者所签署的法律文件(包括认购合同及收据)中一般都明确书写为定金。在这种情况下,购房者无正当事由就很难要求退回了,从近期全国各地发生的因限购政策导致的购房者要求退还定金的案件来看,购房者要求返还定金的难度还是极高的。

 

当然,并不是所有的“定金”都不能退还。是否属于定金,要看是否符合法律规定。定金在法理上主要分为立约定金、成约定金、解约定金与违约定金四类担保法的司法解释对此有详细的条款予以描述,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方应当返还定金”,应该就是从立约定金的角度来规范的;《商品房销售管理办法》第二十二条规定:不符合商品房销售条件的,开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此,如果购房者在商品房不符合销售条件的情况下交纳了“定金”,那么向开发商要求无条件退还也是有法律依据的。

 

不论是在《合同法》还是《担保法》中大多都只有违约定金的规范。但随着社会经济的快速发展、房地产业的持续升温,在商品房预售实践中出现立约定金并开始普遍适用一样。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》的第一百一十五条已明确了立约定金。

 


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