买期房遇逾期交房办证,获30万赔偿--徐菁菁律师

 

 

北京市东友律师事务所房地产业务部 徐菁菁律师

 

2011年11月2日郭女士与某房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》,购买位于北京郊区的一个新开发楼盘的期房,房屋总价款为420万元。

 

《商品房买卖合同》第八条约定2013年9月8日前将商品房交付使用。第九条约定,逾期超过60日后,买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已付款0.01%的违约金。

 

第十四条约定,出卖人应当在商品房交付使用后60日内,向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人,如因出卖人原因,买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的,双方同意按出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。

 

合同签订后,郭女士依约支付了房屋价款。但到了约定的交房日期,开发商却百般推脱,找种种理由,一直到2014年2月19日,才交付房屋。而此后,郭女士依约一直向开发商索要办理房产证的相关材料,未果。郭女士气愤不已,于2015年9月13日委托律师向法院起诉。

 

2016年2月27日,出卖人才向相关部门提交材料,办理建设工程竣工验收备案,相关部门于2016年3月11日出具了竣工验收备案证明书。2016年6月30日出卖人向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。2016年9月法院作出判决,依据合同约定,开发商应支付郭女士逾期交房违164天约金4200000*0.0001*164=68880元,应从2014年5月21日起按房价款4200000元的日0.01%向郭女士支付逾期办证772天违约金4200000*0.0001*772=324240元

 

该案纠纷产生的主要原因是地产开发有限公司未能及时提交办理竣工验收备案需提供的全部材料。对此造成的逾期办证,房地产开发企业是否承担违约责任?

 

律师认为:

买受人迟迟不能办下《房地产证》的主要原因是由于开发商还不具备办理产权证的条件。在司法实践中,法院通常是以开发商是否完成初始登记来认定房屋是否具备办理《房地产证》条件。依据房地产权属登记的程序,房地产初始登记主要系由开发商负责。而办理初始登记必须具备三个条件:已合法取得房地产; 已付清地价款; 已完成建筑物的实地测绘。

 

初始登记完成后,房地产转移登记是自商品房交付使用之日起90日内由买方办理,开发商协助。在这一阶段,买方既可以由自己申办,也可以委托他人(包括开发商、银行)申办。登记办证过程中,开发商依据买卖合同负有的转移所有权的义务通常被表述为“协助办证义务”。“协助办证义务”的内容包括:(1)办备初始登记前应由开发商先行取得的文件,如办理竣工验收备案;(2)为实现转移登记,应当由开发商承担的办理初始登记及其他办证义务;(3)依据合同约定,将办理权属登记需由开发商提供的材料交付购房人申请办证或者通知购房人递交办证资料和缴纳税费代为向房屋权属登记机构申请办证。

 

开发商承担逾期办证违约责任的前提是由于开发商的原因导致的办证迟延,对于非开发商的原因导致的办证迟延无须承担违约责任。

 

本案中,买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示,且没有违反法律、行政法规的强制性规定,应认定合同合法有效。双方均应按照合同约定全面履行自己的义务,一方不履行合同义务或者或履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任。根据合同第八条约定,出卖人应于2013年9月8日前将商品房交付原告使用,但被告于2014年2月19日才将该商品房交付给原告使用,已构成违约,应当承担违约责任。关于办理房屋所有权初始登记的约定中,出卖人虽称已经提供了竣工验收备案,但不意味着其提供了办证资料备案,不足以证明出卖人已向当地房屋产权登记机构办理房屋所有权初始登记,并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付给买受人。因此,出卖人要依约承担逾期协助办证的违约金。

 

法律依据

一、《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条的规定,由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。

 

第十九条的规定,商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。

 

二、《城市房地产权属登记管理办法》

第十六条的规定,新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记,并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。

 

三、《城市房地产开发经营管理条例》

第三十三条的规定,预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。

 


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