约定购房用途,“学区房”购买合同终解约

 

近期,随着中央对房地产市场的调控新规连续出台,房屋交易均价得到有效控制,但二手房买卖交易涉及的法律问题越发频繁、复杂。这其中,学区房依靠区域教育资源优势从二手房交易市场中脱颖而出,已经成为学龄儿童父母们争夺的稀缺资源,而学区房的价格远远高于市价,所以此类纠纷备受社会关注,而学区房买卖中涉及的因户口转移所引发的纠纷尤为凸显

 

【案例】

郭姐(房屋买受人、乙方)为了让孩子能让孩子就读朝阳区白家庄附近某重点小学,与老张(房屋出卖人、甲方)于2015年8月7日签订房屋买卖合同,合同约定郭姐出资530万购买老张所有的位于北京市白家庄某小区面积为53平方米的二居室一套,并约定了具体的付款和过户时间等细节。

 

另买卖双方还签订了一份补充协议,该补充协议中明确约定:“乙方购买甲方房屋系为乙方之子办理该房屋坐落的小区内白家庄某小学的学籍”“甲应予2015年10月31日前办理完毕房屋内所有户口的迁出手续,否则甲方承担根本违约责任。

 

合同及补充协议签订后,郭姐依照合同约定支付了全部房款,老张也依约将房屋过户至郭姐名下。但直至2015年11月31日,郭姐经多次书面催告,老张仍未能将房屋内户口迁出,致使孩子户口无法及时迁入该房屋。后郭姐诉至法院,要求与老张解除合同。

 

老张辩称双方履行的是房屋买卖合同,房款及过户均已依照合同约定办理,故不能解除。最终法院以老张逾期办理户口迁出的行为构成违约并已导致合同目的无法实现为由,判决解除老张与郭姐之间的房屋买卖合同。

 

【律师观点】

案件实际处理中,依照双方关于合同目的的约定,可以认定郭姐买房的首要目的是为了办理孩子的学籍资格,取得学籍资格的前提是将郭姐之子的户口及时迁入交易房屋。老张的违约行为致使郭姐之子的户口无法及时迁入,致使合同目的无法实现。在购买学区房时,父母们应当注意学区房所附带的教育利益是大部分房屋买受人所追求的实际交易目的,买卖双方在订立合同阶段就应当充分了解交易房屋的户口现状,并进行充分的沟通和说明,以便合理安排户口迁入、迁出事宜,避免合同履行过程中的纠纷。至于本案,还有另一个重要的因素,就是在补充协议中明确约定了“乙方购买甲方房屋系为乙方之子办理该房屋坐落的小区内白家庄某小学的学籍。”如果没有此明确约定,郭姐想如愿解约将会非常困难。最后,律师提示,在购买学区房前,购房人不但要详细了解附近学校的入学政策,也要充分了解该房是否存在空挂户的情况,以及相关学区的入学招生政策,原房主孩子上学情况是否影响以后购房者孩子在该区上学。另外,需在合同中明确约定若逾期或无法迁出要求对方承担一定的违约责任,确保自己的合法权益

 


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