房屋代持,没有书面协议,如何把房要回来--侯正律师

 

 

北京市东友律师事务所房地产业务部副主管  侯正律师

 

【案例】

老王因为家庭原因想将房子暂时过户到弟弟名下,而且弟弟当时没有房子住,面临结婚,兄弟俩商量好弟弟先用这套房结婚,婚后自己买了房且哥哥家里的事情解决后,弟弟再将房子还给老王。因为这套房子离父母住的近,弟弟主动承担起日常照顾老人的责任。老王每周也会回老人这里看看。因为是兄弟,也未签订任何书面协议说明此事,只是双方签订了一个卖房协议,以便顺利过户。此后一家人其乐融融,十分和谐。后来老王家里的问题解决了,弟弟婚后也购置了属于自己的房子,老王提出让弟弟将代持的房子还给自己,弟媳却不乐意了,一直阻挠弟弟配合老王过户,并提出要将父母名下房子过户给弟弟,并给弟弟一定金钱补偿再还房子。老王一直想办法做工作,但不论如何苦口婆心的劝说,都没有进展,此事一拖就是数年。无奈之下,老王求助律师,希望通过法律途径,要回属于自己的房子。在律师的帮助下,老王向法院起诉要求返还房产并配合办理过户手续。最终通过律师晓之以理,动之以情的沟通,弟弟承认房子曾经是哥哥的,法院最终也判定弟弟配合老王过户此套房产,并驳回了弟弟其他的主张。

 

【律师分析】

本案在现实生活中大量存在,因为各种各样的原因将原本属于自己的房屋登记在亲戚朋友名下,且没有书面约定。我国房屋的所有权归属以房屋登记为准,除非特殊情况,一般登记在谁名下即为谁的房屋。且本案中房屋实际控制人是弟弟,当时约定还房时没人其他人在场,也没有书面的协议,老王想要回房屋,难度极大。面对如此局面,律师提醒老王房产证并非房屋权属的唯一凭证,若认为房屋权属有争议可以向法院提起诉讼。并提示本案的两个关键问题:为什么过户到当年弟弟名下,是有原因的,有当时的历史背景。案件核实焦点是双方是否有借名的意思表示、房屋过户是否为真实的房屋买卖关系。

 

双方虽没有书面约定,但根据之后弟弟的陈述,弟弟承认房屋为老王所有。虽然弟弟负有条件,但房产为老王所有的事实是基本事实,虽然在庭审中弟弟又反悔,但也改变不了自己认可的事实。另外,正常的房屋买卖关系一定伴随着房款的支付。本案中,购房款一直未支付,老王亦未向弟弟主张。律师紧紧抓住这两个关键的突破口,主张双方之间过户的行为根本不是正常的房屋买卖关系,有借名的意思表示,弟弟需要返还房屋。

 

综上,房屋登记在谁名下,并不绝对表示房屋真正的权利人,还是要看权属是否有争议,看证据是否足以支持法院来认定争议真实存在

 

【法律参考】

《中华人民共和国物权法》

第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第三十三条 因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。
第三十四条 无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

 

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》

第一条因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。

第二条当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

 


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