行使解除权切莫耽误--牛雨师律师

 

 

 北京市东友律师事务所房地产业务部 牛雨师律师

 

【案情】

老王将房屋出卖给魏哥,总房款120万元。双方约定,魏哥于2016年3月12日前向老王支付首款80万元,如果魏哥逾期付款,则老王可以书面通知解除合同。后魏哥因资金周转困难,于3月12日当日仅支付30万元。在老王的一再催促下,魏哥分多笔支付,至5月20日付清了首款。首款付清后,魏哥要求甲交房并配合过户,老王表示由于魏哥之前的违约行为,其已经无意继续履行合同。双方就此事协商未果。至7月5日,老王向魏哥发出正式的解除通知。魏哥遂诉至法院,要求老王继续履行合同。

 

【律师分析】

1.解除权的产生

根据《合同法》第九十三条第二款规定,“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同”。本案合同约定,如魏哥延期付款,则老王有权单方面解除合同。因此,当魏哥未能于2016年3月12日支付全部首款时,老王获得了合同的约定解除权。

 

2.解除权的行使期限

根据《合同法》第九十五条规定,“法律规定或者当事人约定解除权行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限,经对方催告后在合理期限内不行使的,该权利消灭”。本案中,双方未约定解除权的行使期限,而魏哥也未进行催告。对于这一情况,《合同法》并无规定,但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款有如下规定,“法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭”。因此,老王在解除权产生后一年内均可以行使,而这一年属于除斥期间,不能延长。

 

3.如守约方不及时解除合同,可能丧失解除权

如前所述,老王行使解除权并未超过法定期限,但其是否有权解除合同仍存在不确定性。本案中,老王获得解除权后并未立即行使,而是直到7月5日才解除合同。在此期间,魏哥支付了剩余的50万元首款,合同得以进一步履行。因此,虽然法律并不要求守约方立即行使解除权,但如果守约方接受了违约方的履行,可能会被认定为默示放弃了合同的解除权。

 

在合同履行过程中,千万不要以为对方违约了,自己就随时可以不履行合同,毕竟只要合同一天不解除,就仍然对双方产生约束力。当合同一方出现违约情形后,守约方应注意留存证据,并及时决定是否解除合同。

 


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