农村房屋买卖合同有效吗?--金涛律师

 

 

北京市东友律师事务所民事业务部副主管

金涛律师

 

随着我国房地产市场的火热以及城市规划伴随的农村征地、拆迁等客观情况,关于农村房屋买卖合同纠纷的案件日益增多。由于涉及农村房屋买卖的相关法律、法规没有明确规定,属于立法空缺,因此在司法实践中,关于农村房屋买卖合同的效力问题,一直存在较大争议。

 

【案例】

北京宋庄画家村首例小产权房纠纷案件

2002年7月1日,画家李某与农民马某签订了《房屋买卖协议》,约定购买位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋及院落,房屋价款4.5万元。随后几年,宋庄要重新规划产业园区和道路,很多农家院落面临拆迁,按照现在的房价,房主会得到巨额的拆迁补偿。

 

于是,2006年12月,马某向法院起诉要求确认双方签订的房屋买卖协议无效,返还房屋。2007年12月,法院判决,房屋买卖协议无效,李某腾退房屋,但法院同时认定马某为导致协议无效的主要责任方,应对李某的经济损失进行赔偿。

 

【律师点评】

在司法实践中,依据北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知(京高法发(2004)391号),农村房屋买卖合同的效力以认定无效为原则,以认定有效为例外,如买卖双方都是同一集体经济组织的成员,经过了宅基地审批手续的,可以认定合同有效。

 

法律依据:

根据《土地管理法》第六十三条规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《合同法》第五十二条第(五)项规定:违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。

 


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