有抵押的房产慎重购买,防止房产两空--侯正律师

 

 

北京市东友律师事务所房地产业务部副主管  侯正律师

 

郭姐女儿小美工作两年了,郭姐开始为小美日后结婚开始打算,现在全家住的2居室肯定太小了,但是位置不错,可以卖个好价钱,再在郊区换两套房子。去年郭姐看上朋友的一处大两居的二手房,总价450万,郭姐便果断的卖了自己的老房子,购买了这所房子,并按合同陆续支付了380万,房子也已经实际入住。郭姐盘算着在周边转转,用手里剩下的钱当首付再给自己买一套小两居,等以后与丈夫安度晚年。但让她越来越不踏实的是,购房已经一年多了,朋友还是没有帮助他顺利过户,而且过户时间显得遥遥无期。原因就在于房产有抵押权人,而且还不止一个,数额也比较大,现在朋友也无力偿还借款。面对丈夫老王和女儿小美的不断埋怨,郭姐陷入深深的自责,当初如果找专业人士帮助购房,或许能躲过这一劫,无奈之下,郭姐只得到律所咨询律师,听听律师怎么说。

 

【律师分析】

在房屋买卖中,没有进行产权登记过户,房屋的产权就不会发生变化。房屋买卖合同仅仅是债权的依据,房产证(现为不动产登记证)才是物权的基础。有抵押的房产,在抵押登记未解除之前是不能办理过户登记手续的。而且房屋的抵押权人享有优先受偿权。即使购房人以无法过户为由解除合同要求卖房人返还购房款承担损失,在法院执行过程中,抵押权人也可以先行分得房屋拍卖款,剩余的才会分割其他普通债权人。也就是说,如果卖房人不按照合同约定用首付款去办理抵押注销手续,导致房产无法过户,购房人极易出现房子无法过户到自己名下、购房款亦无法实际追回的风险。

 

因此,购房人应当提高警惕,在上述纠纷已经产生或即将产生之时,尽快启动诉讼程序,保全购买的房产,使其不可能再产生其他抵押不能再将房产卖与他人,避免损失继续扩大。切不可过分顾及朋友情面,丧失最佳的处理时机。当然,相对于发生纠纷后再去处理,最好的方法是事前防控。在购买此类房屋时一定要通过专业的中介公司或律师进行买卖,房屋买卖合同一定要完善、房屋核验一定要做。因购买此类房屋的核心风险是卖房人未用购房人支付的首付款去办理解抵押手续。所以,首付款的支付方式要慎重,最好进行资金的专项监管,使卖房人不能挪作他用。在解抵押手续完成后尽快完成网签手续,使其无法再行抵押、买卖。

 


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