陷入房价上涨旋涡,开发商单方撕毁认购书怎么办--向娟律师

 

 

北京市东友律师事务所房地产业务部 向娟律师

 

【案例】

今年8月老王在北京市某高档小区预定了一套别墅,与开发商签订了认购书,后房价攀升迅速,开发商反悔不卖了,将20万认购金退给了老王。可为了买这套高档住房,王先生已将自己名下原有的房产出卖,王先生该如何应对呢?是否可以主张自己的损失或者继续要求开发商履行认购书的内容,购得该别墅呢?

 

【律师点评】

一、何为认购协议?

在商品房买卖过程中,买卖双方往往会在签订正式商品房买卖合同之前签订诸如认购书、预定书、定购书等各种形式的协议。一般而言,即为当事人双方对将来订立正式商品房买卖合同达成的合意,其内容相对比较简单。

 

二、认购协议一般载明内容?

一般是双方将要交易房屋的基本情况及何时订立正式的房屋买卖合同等有关事项作出约定,包括:1.双方当事人基本情况;2.房屋基本情况,包括坐落位置、房号、面积等;3.房屋单价、总价等;4.签约及交付房款的时间;5.定金及罚则或留置金(担保金、订约金、诚意金等)。

 

三、认购协议(预约)与房屋买卖合同(本约)如何区分?

现实生活中认购协议的内容呈现越来越全面化、细致化的趋势,仅从内容的角度尚不足以明确区分预约与本约。司法实践中,更侧重于通过挖掘隐藏在认购协议背后的当事人的真实意图来综合判断,如果这些条款内容写进了认购协议但未加以明确约定,或者一方当事人在合同中声明未来合同不受该条款约束的,或者提出需要在经过进一步协商后方可最终确认的,均只能认定为预约性质。

 

四、若开发商无正当理由拒绝签订正式买卖合同,该如何?

一般情况下,守约方起诉要求强制违约方履行预约合同义务以签订本约的话,人民法院难以支持。主要理由为,预约本质上属于《合同法》第110条第二项规定的“不能强制实际履行的合同”,法院不宜代替当事人强制为意思表示。但守约方要求违约方承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

五、房价猛速增长,可否要求承担房屋差价损失?

若认购协议明确约定定金罚则不足以弥补买受人的实际损失,司法实践中观点不一,但认购协议中没有定金条款,或确有证据证明买受人所受损失远远大于定金数额的,法院可以综合考虑买受人的履约情况、出卖人的过错程度、合理的成本开支、房屋差价及出卖人所获利益等酌定赔偿数额。

 

最后,律师特别提示,房价的快速增长,诚信缺失,除了唏嘘怨愤外,我们更应擦亮眼睛,提前防范交易风险,重视认购协议的签订过程,仔细审查认购协议的条款内容。

 

【主要法律依据】

《商品房买卖合同解释》

第5条的规定:“商品房的认购订购预定协议具备《商品房销售管理办法》第16条的规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同”。

 


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