两公司因租房起纠纷,法院依法释公平

 

 

【案例】

金雀公司和青列公司订立房屋租赁合同,约定金雀公司使用青列公司的一处房屋,月租金3000元。合同到期后,未与青列公司未续约,金雀公司继续使用房屋并支付租金。一年后的2014年12月1日,未经青列公司同意,金雀公司将该房屋转租给英华公司,自2014年12月1日至2015年11月30日止。现青列公司需要收回房屋,于2015年7月15日决定自2015年8月31日起解除与金雀公司的房屋租赁合同,限金雀公司和英华公司2015年8月31日前腾退房屋,并认为金雀公司与英华公司的转租为非法转租,该非法转租应予赔偿。该决定当日送达金雀公司。金雀公司不履行青列公司决定所述事项,青列公司拟起诉。

 

【律师分析】

合同到期后,双方未续约,但金雀公司仍然租赁房屋使用并支付租金,青列公司并未对此事发表异议。根据《合同法》第236条规定,双方成立不定期租赁合同。此时,根据《合同法》第232条规定,不定期租赁的当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知当事人。本案中,出租人青列公司的决定在7月送达金雀公司,可以认定为在解除合同之前在合理期限内通知了承租人金雀公司,该解除合同的行为合法。

 

由于青列公司知悉房屋转租后半年内未提出异议,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定,金雀公司与英华公司的转租合同有效,不能认定为非法转租。但根据该解释第15条,承租人的转租期限不应超过承租人的剩余租赁期限。本案中,由于青列公司在2015年8月31日解除房屋租赁合同,即租赁合同期限届满,金雀公司自此时不享有转租权,青列公司要求2015年8月31日前腾退房屋的诉求符合法律规定。

 

综上,金雀公司对英华公司的转租是合法转租,不应赔偿;青列公司解除房屋租赁合同、要求金雀公司和英华公司腾退房屋是合法的。

 

【相关法条】

《中华人民共和国合同法》

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十六条 租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

 

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。 

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

 


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