浅议以房抵债协议的法律效力--牛雨师律师

 

 

  北京市东友律师事务所房地产业务

牛雨师律师

 

【案例】1:

张哥出借给老王 50万元,双方签订借款合同,其中约定,如老王不能按时归还借款,则老王须将名下一套价值80万元的房屋过户给张哥,用以冲抵债务。

 

【案例】2:

张哥出借给老王150万元,双方除订立借款合同之外,另行就老王名下一套房屋订立房屋买卖合同。房屋买卖合同约定,如老王归还欠款,则该房屋买卖合同不予履行;如老王未能归还欠款,则老王须将房屋过户给甲,双方之间均不再支付其他款项。

 

上述两个案例中,老王均未能如期归还欠款,故张哥要求按约定将房屋过户。那么,其“以房抵债”的约定是否有效?

 

【律师分析】:

一、“流押”条款因违反法律强制性规定而无效

双方约定,当债务人不履行债务时,债权人可直接取得相关抵押财产的所有权,这就是所谓“流押”。对于这一性质的约定,我国《担保法》《物权法》均明确禁止。《担保法》第四十条规定,“订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有”;《物权法》第一百八十六条规定,“抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”。

 

这一规定主要考虑到用以抵押的财产的价值往往远高于其担保的债权,如果允许债权人直接取得该财产的所有权,将有损于公平。另外,双方也可能恶意串通,以这种方式转移财产,从而逃避其他债权人的追究。

 

二、双方另行订立房屋买卖合同虽不足以规避法律禁止性规定,但能够以抵押财产受偿。

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定,“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉”。也就是说,虽然当事人之间另行签订了买卖合同,但其实质是为借款提供担保,法院仍应该将其整体作为民间借贷进行处理,债权人不能依据房屋买卖合同取得所有权。而上述条文的第二款规定,“按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。虽然债权人不能据房屋买卖合同直接取得所有权,但所涉房产仍可以作为债权的担保,拍卖后就价款受偿。

 

三、法律不禁止双方在债务清偿期届满后自愿“以房抵债”,但不得借此损害第三方利益。

根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第17条规定,“当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续,一方要求确认以房抵债协议无效或者变更、撤销,经审查不属于合同法第五十二条、第五十四条规定情形的,对其主张不予支持”。这一条款表明,债务清偿期届满后以房抵债的,只要不是法定的无效或可撤销情形(主要是合法且系当事人真实意思表示),就可以得到法律支持。

 

因为以房抵债可能造成严重的权利义务失衡,或损害第三人利益,故法院对于此类约定会进行严格审查。这一点体现在上述《会议纪要》第16条规定中,“当事人达成以房抵债协议,并要求制作调解书的,人民法院应当严格审查协议是否在平等自愿基础上达成;对存在重大误解或显失公平的,应当予以释明;对利用协议损害其他债权人利益或者规避公共管理政策的,不能制作调解书;对当事人行为构成虚假诉讼的,严格按照民事诉讼法第一百一十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百九十条、第一百九十一条的规定处理;涉嫌犯罪的,移送刑事侦查机关处理”。

 

借款合同中以房抵债的条款因法律禁止流押而无效。双方另行签订房屋买卖合同的,虽能使债权人得到一定程度的保障,但仍然存在较大风险和不确定性。因此,如双方想要以房屋作为担保的,最好能够办理房屋抵押登记。

 

相关法律依据

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》

第二十四条 当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉。

按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。

 

《物权法》

第一百八十六条 抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。

第二百一十一条质权人在债务履行期届满前,不得与出质人约定债务人不履行到期债务时质押财产归债权人所有。

 

《担保法》

第四十条 订立抵押合同时,抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时,抵押物的所有权转移为债权人所有。

第六十六条 出质人和质权人在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时,质物的所有权转移为质权人所有。

 


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