阴阳合同蕴含巨大法律风险,小心赔了夫人又折兵--魏鹏律师

 

 

北京市东友律师事务所民事业务部负责人

北京市律师协会婚姻与家庭法律专业委员会委员

魏鹏律师

 

【案例】

央视网12月份报道:上海一房主与中介联手伪造阴阳合同,将高档别墅以低价在房屋交易中心过户,偷税达到上百万元。房屋交易完成没多久,税务稽查人员就发现了这笔交易的偷逃税款行为,发现交易中心也存在违法审核,相关人员有受贿行为。

 

经过立案调查、法院审判等一系列法律程序,中介区域总监因非国家工作人员受贿罪、行贿罪,判处有期徒刑8年,没收非法所得,并处罚金10万元,按揭员因犯行贿罪,判处有期徒刑4年。某区房产交易中心的工作人员因犯受贿罪,分别被判处有期徒刑5年和3年,房主也要补缴偷逃的税款,依法缴纳税务罚款和滞纳金,根据《税收征收管理法》的相关规定,房主共需补缴各类税款165万元,税务行政罚款82万元,滞纳金57万元,加上此前约定支付的100万元,和好处费75万元,共计479万元,比正常交易多付出了267余万元,税务局按0.5倍的系数收取罚款,按他申报的截止日期的第二天算起,到认定其的违法事件查纳通知日期为止,算滞纳金每天万分之五。最后算下来房主缴纳的所有费用比正常交易需支付的一倍还多,真是得不偿失。

 

房主缴纳相关费用后起诉了中介,房主认为中介代办审税,他对偷逃税款事宜并不知晓,不应承担补税,罚款和滞纳金。法院认为房东分三次支付好处费,其意愿和偷逃税的意愿是一致的,但中介应该承担更大比例的责任,最终判决中介赔偿经济损失98万元。

 

【律师点评】

一、何谓“阴阳合同”。

当今房屋交易市场“阴阳合同”已经成为一项潜规则,所谓“阴阳合同”是指买卖双方签署一份真实价格交易的合同即为“阴合同”,为了避税再做一份低价房管局备案合同即为“阳合同”,现在一些房产中介机构都会给房屋买卖交易人提供两份合同的模板,以便在房屋实际交易过程中完成偷税的目的。

 

二、“阴阳合同”法律风险重重。

(一)可能因为合法形式掩盖非法目的导致合同无效。

《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:
  (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
  (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
  (三)以合法形式掩盖非法目的;
  (四)损害社会公共利益;
  (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

“阴阳合同”中的“阳合同”是典型的用合法形式掩盖偷逃税费的非法目的,严格的说这样的合同应为无效合同。

 

(二)“阴阳合同”涉嫌诈骗。

除本案当中中介人员和房产交易中心人员构成的受贿、行贿罪外,房屋买卖双方及中介知情人员还可能构成诈骗罪,用“阳合同”减少了国家应该按实际交易价格征收的税费,本质上是一种诈骗行为,受害人为国家,该诈骗行为侵犯的客体为国家税收征收规范,如果公安机关立案追究本案房主、购房者、中介人员的诈骗刑事责任,其偷税的金额即为诈骗罪的金额,100多万已经达到法律上的数额巨大,可能被判处10年以上有期徒刑。

 

三、为避免风险应委托专业人士“房屋陪购”。

大多数房屋买卖行为都是由房产中介机构整体策划完成,但实际上房屋中介和房屋买卖双方签署的是居间合同,在法律上居间合同只是起到介绍人的作用,一旦双方签署了书面的房屋买卖合同,房产中介的居间行为就已经完成。但是房产中介为了维护客户后续还会帮助买卖双方办理一些其他业务,比如说贷款、网签等,而不管双方交易是否可以最终完成都要向中介机构支付中介费。

 

房产中介人员为了完成业务指标往往会进行一些夸大的宣传和不规范操作,比如说将暂无房产证的房屋进行交易、鼓动无购房指标的购房人签订合同、不规范的网签以及上述提及的“阴阳合同”等,以往买卖双方基于对房产中介的信任,无条件的签署一些文件及授权,但如果双方在房屋履行的过程中出现纠纷,房产中介往往就会明哲保身、退而远之,此时大量的法律风险就要买卖双方当事人来承担,所以建议在进行大额房产交易时,委托律师以房屋陪购的形式参与进来,预防、规避不必要的法律风险。

 


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