出租人无转租权限,租赁合同是否无效--方其先律师

 

 

北京市东友律师事务所刑事业务部负责人

北京市物权法委员会成员
北京市朝阳区
刑事业务研究会专业委员
北京市律师协会行政法与行政诉讼法委员会委员
北京市朝阳区律师协会权益保障委员会委员

方其先律师

 

老王从某物业处租赁一处房产作为经营场所,后因自己有事,2015年3月6日与张哥 签订《房屋租赁合同》,约定将该处房产租给张哥经营,后张哥在装修期间,因其装修不符合要求,被物业要求停止装修。2015年10月12日张哥 向法院提起诉讼,要求解除双方之间的《房屋租赁合同》,退回租金及保证金。本案中,老王和物业签订的《房屋租赁合同》中有明确规定,未经物业同意,老王不得私自转租该处房产。

 

那么,老王到底是否可以转租?什么情况下合同可以认定有效?

 

根据《中华人民共和国合同法》的规定,合同必须遵守。本案中,老王与张哥有一个《房屋租赁合同》,老王与物业也有一个《房屋租赁合同》,二个合同在无意外的情况下,都必须得到遵守。但老王与物业的合同明确约定,未经物业同意,老王不得进行转租。张哥就是以此为由,要求解除合同并由老王承担相应的法律责任。

 

本案中老王与张哥 签订合同的日期为3月6日,向法院提起民事诉讼是10月12日,已超过六个月的期限,根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

 


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