签订50年土地租赁合同,后被村委会诉至法院,如何解决--实习律师陈超

 

 

北京市东友律师事务所法律事务部

实习律师陈超

 

20世纪七八十年代,市属区县为招商引资,将农民集体所有的土地使用权出租用于非农业建设的现象屡见不鲜。村土地要作为非农业建设用地,必须由国家依法征收为国有土地或只能是兴办乡镇企业和农村宅基地。但在具体操作中镇政府或者村委会与企业签订合同时会出现各种问题。

 

【案情】

17年前某区镇政府为了招商引资,引荐某村委会与向阳公司签了土地租赁合同,向阳公司从村委会租赁土地100多亩,租期50年,每年8月份交租金。随后向阳公司将一半土地又转租给当时的公司经理另作他用。由于该经理欠了一年多租金,村委会以此理由为名要求与向阳公司终止合同或者提高租金,并把公司当年交的租金退回。合同中有条款约定租金按当年物价指数来定,但未约定清楚是按什么物价指数,后双方签补充协议,规定按国家物价农村部分来定租金。如今,双方就租金问题无法达成一致,向阳公司不同意对方将租金提高的方案。

 

另外,为在该区建厂,向阳公司又另从村委会租赁30多亩土地,50年使用权。后土地不够用,镇政府协调下又补签20亩,也是50年使用权,现村委会以土地使用年限违法为由要收回这150亩土地。向阳公司想继续租赁所有已租土地,只是价格谈不拢。现被村委会诉至法院,要求认定合同无效。向阳公司无奈之下只能咨询律师。

 

案件焦点】:

租赁合同是否有效?

接受委托后,律师深入了解情况后,发现了对向阳公司最为有利的诉讼方案。根据中华人民共和国合同法第二百一十四条规定,租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。本案关键点在于,我国的合同法自1999年10月1日起施行。而本案中的合同是在合同法生效之前签订,根据法不溯及既往原则,在合同其他生效要件都具备的情况下,很难认定该合同无效。

 

最后,律师建议在公司方与村委会或其他主体签订合同时,如公司无法律专业人士,也无法律顾问时,最好聘请专业律师来办理一切事宜,防止后续发生争议时,公司遭受更大损失。

 


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