宅基地卖给了城里人,我想要回来!--田留苗律师

 

 

北京市东友律师事务所公司业务部副主管

田留苗律师

 

【案例】

老王头1990年以8000元的价格将自己宅基地上的正房六间、东西厢房各两间及院落出售给了城里人老李。双方签订了一份房屋买卖合同,并经过了当时村长和书记的签字认证,由老李保留。2002年老李经过村委会的批准,花费人民币20余万元对自己购买的房屋及院落进行了翻建。2015年老王头听同村小刘说“您不能把自己的宅基地卖给城里人,宅基地现在太值钱了,还不赶紧要回来!”老王头就是否能够要回宅基地及房屋向律师进行咨询。

 

律师分析】

农村私有房屋的买卖必然涉及房屋所处宅基地的交易,而宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定的身份相关联,具有社会福利性质,用于解决农村村民基本的居住问题,非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。民事行为必须遵守法律规定,法律没有规定的,应当遵守国家政策。老王头和老李买卖宅基地房屋的行为违反了《土地管理法》的规定,损害了集体经济组织的权益,故双方签订的房屋买卖合同违反法律规定应属无效。

 

根据《合同法》第58条的规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”结合本案,老李虽然对涉案房屋进行了翻建,但非灭失,系基于原宅基地而进行的建设,不属于不能返还的情形,故老李应将涉案房屋返还给老王头,老王头亦应向老李返还8000元的购房款。

 

就老李翻建房屋所花费的20余万元的处理:1、如老李在案件处理过程中经法官释明,仍坚持认为双方签订的买卖合同有效,就该项损失其可另案向老王头主张赔偿;2、老李亦可以在无效之诉中提出反诉,向老王头主张缔约过失责任,法院会根据双方过错,结合诚实信用原则,对缔约过失责任进行分配,从而确定赔偿数额。

 

 

 


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