企业新址装修先别忙,签好租房合同再施工--侯正律师

 

 

北京市东友律师事务所房地产业务部副主管

侯正律师

 

【案情】

向阳公司从绿光公司处承租了一套商铺,随后投资80余万元进行装修。但绿光公司一直未向向阳公司提供房屋产权证明,导致向阳公司无法办理工商营业执照,只能寻求解除合同。但向阳公司一想到自己已经投资的80多万元装修款,就发了愁,十分担心绿光公司不能赔偿自己的损失。

 

该问题在企业日常经营中极为常见,公司选定新址后都会提前投入大量资金进行装修。一旦因故导致合同无法正常履行,装修损失是否可以向出租人主张,成为企业主萦绕心头的重大疑惑。

 

【律师分析】

1、装修是否可移除

一般可移除的装修,合同终止后,须有承租人自行拆除,在拆除过程中对出租人造成损失的进行赔偿。形成附合的,不可移除的装修损失如何赔偿,又有几个条件。

2、出租人的装修行为是否经过了出租人的同意

如果承租人的装修行为未经出租人同意,承租人则需自行承担损失,且出租人要求恢复原状的,承租人应给予恢复。

3、对于装修损失的赔偿是否有约定,无约定看合同终止的过错

若合同中有关于合同解除或到期届满之后,装修残值的利用,则按合同约定处理。若合同中无约定,则要看合同终止的过错。

(1)合同自然到期届满,承租人要求出租人赔偿装修损失的,法院不予支持。

(2)合同在租赁期限内解除的,看合同解除的过错方是谁。若过错方为出租人,则承租人可以要求赔偿;若过错方为承租人,则承租人需自行承担损;若均有责任,则根据过错比例,承担损失;若双方均无责任,则按公平原则处理。

4、出租人是否同意利用装修的残值

 

【律师建议】

这是上述所有条件的例外,若出租人同意利用装修的残余价值或者已经实际利用,则需向承租人给与一定的赔偿。

1、审慎签订房屋租赁协议,承租人须清楚承租的房屋是否可以达成自身目的,尽量避免租期内违约的情况;

2、对装修残值损失的赔偿问题在租赁合同中进行详细的约定;

3、装修事前征得出租人的同意,并保留证据;

4、出现问题积极协商,保留证据,防止损失扩大。

 

 


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