村集体自建小产权房,卖了就要不回来了?--杜旭律师

 

 

 北京市东友律师事务所房地产业务

杜旭律师

 

【案情回顾】:

2002年,北京市通州区的刘小年(化名)因村集体对村民实行旧村改造,原有的宅基地上房屋被拆迁,村委会给刘小年一家安置了两套房屋。2002年3月,刘小年与村委会签订《房屋认购协议》,约定了刘小年分别以3万、3.5万元购买102号和302号两套房屋。因是村集体自建房屋,没有正规的房屋所有权证,故由村委会向刘小年发放了自行制作的“产权证”。2009年6月,刘小年做生意需要周转资金,将302号房屋以35万元的价格卖给了张大伟(化名)。合同签订后,张大伟支付了全部购房款,但双方并未到村委会进行过户。直到2014年,北京市政府对农村小产权房屋进行大力整治,村委会已不能对房屋进行过户登记,房屋的“产权证”依旧登记在刘小年名下。2016年,北京房价大涨,刘小年经多方打听,城镇居民不能购买农村的小产权房屋,双方签订的买卖合同无效,自己能把已经卖了的房屋再要回来,于是向法院提起了诉讼。那么,刘小年能把房子要回来吗?

 

【法院判决】:

北京市通州区人民法院经审理,判决驳回了刘小年的全部诉讼请求。刘小年不服一审判决,向北京市第三中级人民法院提起上诉,中级人民法院经审理,驳回了刘小年的上诉请求,维持了一审判决。至此,因房价大涨,刘小年意图要回房屋的意图宣告落空。此时的刘小年怎么也不明白,这张大伟是城镇居民,他怎么就能购买农村的小产权房屋呢?!

 

【律师分析】:

因涉案房屋为村集体自行建设并向村民出售的房屋,从土地的出让到房屋的建设并未经过政府有关部门的审批,因此,该类房屋无法办理正规的产权登记,村委会自行制作并向村民下发的“产权证”也并非国家认可的正式的房屋所有权证书。此类房屋一般称作“小产权”房屋,是农村城镇化建设的特殊产物,现在“小产权”房屋的建设已被国家禁止。本案中的302号房屋即是小产权房屋,根据我国物权法定的原则及小产权房屋的现状,国家的相关法律法规尚未对小产权房屋的权属登记做出有关规定,因法院一般不对小产权房屋的买卖合同效力做出认定和处理,争议的合同双方可待相关法律或政策出台以后,再对合同效力进行确权认定。因此,法院以刘小年的诉求缺乏相应的实体法依据判决驳回了他的起诉。

 


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