转租乱像之二房东不付租金了怎么办--侯正律师

 

 

北京市东友律师事务所房地产业务部副主管

侯正律师


对于身在北京的企业或个人,租房是极为常见的事情,这其中大部分并非在房东处直接承租,而是通过中间人、中介租房。这也造成二房东特别多。房东将房屋出租给二房东,次承租人又从二房东处转租房屋。由于合同的相对性原则,房东与二房东之间存在权利义务关系;次承租人与二房东之间存在权利义务关系,次承租人不能直接针对房东。因为有了二房东的加入,三者之间的权利义务关系极易出现混乱和违约的情形,纠纷频发。

 

房屋租赁关系中租金的支付是核心问题。正常情形下,次承租人按合同约定将房租支付给二房东,二房东再将房租支付给房东。现实中,次承租人直接向房东支付房租的情形亦大量存在。在房屋租金的正常支付中,二房东的角色就显得非常重要。若二房东不向房东支付租金了怎么办?

 

一、二房东不向房东支付租金的法律后果

一旦租金二房东没有按约支付,超过合同约定的期限,房东即享有了合同约定的解除权。即使合同未约定,因房东出租房屋的根本目的是收取租金,房东亦可根据法定解除权解除合同。一旦,房东与二房东的房租租赁合同解除,次承租人与二房东的合同基础即丧失,次承租人将无法正常使用房屋。次承租人将面临巨大的装修、经营损失,及相应损失追偿问题。

 

二、问题的解决

1、二房东不付款时,次承租人应如何避免合同解除

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定“因承租人拖欠租金,出租人请求解除合同时,次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的,人民法院应予支持。”二房东不支付租金,次承租人代二房东支付房租的,是可以对抗房东的合同解除权的。该情形出现时,次承租人积极的向房东支付租金,可以有效的避免合同被解除。

2、次承租人不付款时,房东如何维权

次承租人不向二房东付款,或者次承租人不再按照惯例直接向房东付款,导致房东无法按时收到租金的,房东应巧用合同解除权。该两种情形,尤其是第二种情形出现时,房东需向二房东和次承租人分别发送书面的催款函,确认对方收到催款函;催款函到期仍不付款的,房东即可向两方发送书面的解约通知。

 

三、总结

二房东或者次承租人不按约支付房租的原因有很多,有法律上的考虑,亦有实际经营中的问题。但房屋租金的支付,直接关系到三方的切身利益,房东是否可以享有租金的收益,次承租人是否可以正常使用房屋,二房东是否可以获取房屋租金差价,各方均需重视。签订合同之前,合同仔细审查,尽量完善;出现问题,积极协商处理,房东巧用解除权,次承租人敢用抗辩权,以期维护自身的合法权益。

 

 

 


律师在线法律咨询