房价上涨卖方毁约,买方需花更多钱买房,这个差价卖方补!--王绍伟律师

 

 

北京市东友律师事务所合伙人 房地产业务部负责人

王绍伟律师

 

房价上涨导致卖方毁约的案件在二手房交易中经常发生。在房价上涨的情况下,如果卖方违约导致合同不能履行或者由于卖方的缔约过错导致合同无效,均会使买受人不可能再以同样的价格购买到同地段同等面积的住房。合同解除时的房屋价值与签订房屋买卖合同时的房屋价格之间存在的差额,属于卖房人违约致使买房人遭受的经济损失,这种经济损失是违约行为造成的实际损失,应当由卖房人进行赔偿。否则,不利于保护守约方的利益,也不利于维护诚实信用的原则,并容易引发道德风险。

 

法律规定,违约损失的确定关键在于守约方的可得利益损失问题。《合同法》第113条第1款规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违约合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”房屋买卖合同中,因一方违约,造成另一方订立合同的目的无法实现,另一方期待的合同利益落空。在房地产市场波动的情况下,当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间会存在差价,这种差价就是守约方的可得利益损失,也是双方订立合同时能够预见到的。故守约方以房屋差价损失作为可得利益进行索赔的,法院应当支持。

 

实务中,关于具体差价损失的确定,分几种情形:如双方对房屋差价有约定或事后达成一致的,应当尊重双方的意思自治,从约定;如双方不能协商确定的,原则上首先比照最相类似房屋的市场成交价,首先是同楼栋相同楼层及户型,其次是相邻楼栋同楼层及户型,最后是相同区域内相同或类似特征的房屋,与买卖合同成交价之间的价差来确定房屋涨跌损失,如果没有上述类似房屋比照的,需要通过专业机构评估鉴定来确定房屋差价损失,在司法案例中,通过评估的方式来认定损失是最为客观的方法。此外,认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发,以守约方的请求为基础,结合合同约定的履行期限届满之日,违约方“解约”之违约行为确定之日及审理中房价波动的情况等因素来合理确定。

                               

 


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