法拍房能买吗?--徐菁菁律师

 

 

北京市东友律师事务所房地产业务

徐菁菁律师

 

眼看2016年北京房市的惊天巨变,政府一轮轮的召开会议,直至出台9.30新政来压制房价的增长。2017年伊始,小宇再也按耐不住了,作为非京籍一族,她要在2019年才有在北京市购房的资格。朋友告诉她如果实在不愿意购买不限购的商住两用房,在北京,还有一种房子可以作为备选,那就是法拍房,那么这个法拍房究竟是什么情况?可以放心购买吗?

 

小宇经了解得知,法拍房也就是法院拍卖房产的简称,指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。通常是由于房主无力清偿债务时,债权人经司法程序向法院申请强制执行的结果。北京市经拍卖的房产,通常不需要购买人取得北京市购房资格,也就是不限购。并且大部分经拍卖的房子要低于市价。了解这一信息后,小宇及家人在相关网站下载了几处待拍卖的房屋信息,发现有几处房子的位置、楼层、朝向还比较符合小宇的预期,经中介也看了同户型房子,对内部结构也很满意,问题是,法拍的房子毕竟不等同于普通二手房交易,这其中有何风险呢?

 

现在北京几乎各个法院都设立了网上拍卖平台,平台上详细登记了每一处房产的信息,包括房屋的位置、基本情况、需要预存的保证金金额等。查询便知购买法拍房的条件之一就是准备好购买房屋的全款。大部分法拍房要求买受人支付全款,否则买受人逾期未支付拍卖款,法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时,原买受人不得参加竞买。重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失,由原买受人承担。法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金剩余的,应当退还原买受人;保证金数额不足的,可以责令原买受人补交,拒不补交的,法院强制执行。

 

法拍房在具备不限制购买资格,价格低于市价等吸引力的同时,也存在着一些风险,对买受人来说以下几点的确需要格外注意。

 一、无法过户的风险

拍卖网站上就标有特别提醒的字样,告知竞买人需详细咨询房产所在地过户的相关政策,过户风险自行承担。由于拍卖房往往涉及债务问题,房子可能已经被抵押,甚至多次抵押,如果不能解押,被抵押的房屋是无法过户的,这一点买受人在竞拍之前要咨询清楚。

 

二、无法入住的风险

法院处置的是房屋的所有权,不包括使用权、居住权,如果房子由于各种原因被占用了,里面的人又拒绝主动腾退就会存在入住的困难,虽说后续可以通过诉讼途径解决,但时间成本、经济成本无形中又增加了。

 

三、无形的成本支出

法院的拍卖公告中明确标注,买受人应自行办理水、电等户名变更手续,相关费用自理。对可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理等欠费由买受人自行解决,拍卖人不承担上述费用,未明确缴费义务人的费用也由买受人自行解决。

 

法拍房有利有弊,建议前期了解相关法律规定及流程,做好调研工作,尽量将可能存在的风险一一排除。

 


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