哎呀呀!借名买房,他人有效我无效?房子保卫战能否胜利? --杜旭律师

 

 

 北京市东友律师事务所房地产业务

杜旭律师

 

【案情】

2002年,北京市房山区富民村进行旧村改造,根据改造政策规定,村民搬迁现有平房,村里自建了楼房可向村民低价出售。根据家庭人口情况,每家可以购买二至三套。村民李响(化名)家里有三代人,按照政策可以购买三套房屋。房价虽然低,但房款依旧是一笔不小的数目。因经济原因,李响只购买了两套房屋。

 

外村的林峰(化名)看好富民村的这次旧村改造,想低价购买安置房屋,于是与李响二人一拍即和决定“借名买房”。林峰支付给李响3万元好处费,以李响的名义购买了一套楼房,由林峰直接向村委会支付房款15.8万元。因为是村集体自建的楼房,所以一直没有办理正规的房产证,只有李响与村委会签定的购房合同与村委会向李响出具的购房收据,原件均由林峰保管。2003年,楼房交付后由林峰居住使用至今。十多年过去了,转眼到了2014年。随着北京市房价的不断攀升,林峰购买的这套楼房价值已翻十倍不止。看到巨额的房屋增值,李响欲悔约要回房屋,二人协商不成,林峰很快收到了房山区人民法院的一纸传票,林峰的这场房子保卫战能打赢吗?

 

【法院判决】:

林峰查阅了北京市有关借名买房的相关法律规定,得知北京市对于借名买房原则上支持的。但收到法院的判决后,判决竟认定了林峰借名购买李响村集体房屋的行为无效,这个结果让林峰大跌眼镜,这究竟是怎么回事呢?

 

【律师说法】:

林峰借名购买的这套房屋属于村集体因旧村改造向村民低价出售的房屋,只有本集体经济组织成员即村民才有资格购买,这就是为什么即使是林峰实际出资,但购房合同依然需要由李响与村委会签订。非本集体经济组织成员不能购买村集体所建的旧村改造的安置房屋。本案中,林峰以李响的名义购买涉案房屋,实际上是通过事实行为来规避涉案房屋购买主体的限制,实现以低价购买了村集体仅向村民出售的房屋,属于《合同法》第52条规定的“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效情形。因此,法院判决双方的“借名买房”行为无效。另外,北京市高级人民法院出台过相关的会议纪要,对借名买房的进行过相关规定,对此行为原则上予以支持,但对借名购买保障性住房等需由特殊主体身份购买的“特种”房屋是禁止进行借名购买的,本案即是此种情况。在此,提醒广大购房者注意借名购买此类房屋的相关法律风险。

 

 


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