楼市新政,是否属于不可抗力?--实习律师韩冰

 

 

北京市东友律师事务所法律事务部

实习律师韩冰

 

【案情】

小美努力工作多年,打算卖掉北京的小房子,换个大房。找到房屋中介,与老王签订房屋买卖合同(一),老王支付定金25万。小美拿着老王的25万定金,交给了大房子的房主老赵,与老赵签订房屋买卖合同(二)。没过几天,《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》新政出台,老王带着中介来找小美:“新政策变了,现在房屋贷款批不下来,属于不可抗力,必须要强制解除合同。”

 

小美心想,确实政策不可预见,不能对抗,人家说的对,难道我也和老赵说同样的话吗?老赵不同意怎么办?

 

【案件焦点】

1.新政策改变是不是不可抗力?

2.小美应如何救济?

 

【法律分析】

1.317新政,不属于不可抗力。不可抗力主要包括以下几种情形:(1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹;(2)政府行为,如征收、征用;(3)社会异常事件,如罢工、骚乱。

2.小美应仔细阅读,签订合同的条款,中介方出具的格式文本,多数对小美不利。可以从合同的性质、目的、合同的履行、合同的解除、合同的违约各项进行排查。确定法律方案后,谈判或者诉讼解决争议,减少损失。

 

【律师建议】

在买方市场的大环境下,卖方往往期待中介解决争议。但事实上,中介为收取中介费用,多数情况下,倾向于买方。中介乱调解、乱说法律,造成当事人无法实现合同目的,承受损失。

 

建议卖方者、购房者在签署房屋买卖合同时,注意风险,看清内容再签字,“不牟利,无中介”。如确实无法判断上下条款衔接,逗号与分号区别,房屋性质、违约金的适用、实际损失计算等常见问题,想避免法律风险,可委托专业律师介入,出具详细的房屋陪购、陪卖方案,陪同协商谈判,修改房屋买卖合同,补充协议等法律文书,以免后期产生不可逆转的风险,保障交易安全。

 

 


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