真倒霉,购房合同签订后出限购,叫我如何是好?--杜旭律师

 

 

 北京市东友律师事务所房地产业务

杜旭律师

 

【案情回顾】:

2015年1月,家住通州区的李先生因孩子的出生,想换一套大户型的房屋进行改善。在2015年的年初卖掉了自己的小房子后,在2015年5月,李先生看中了通州区九棵树地区的一套三居室。在2015年6月,李先生与房主杨小姐签订了购房合同,房价300万元。购房合同签订后,在中介人员的帮忙下,李先生进行了购房质资审查,2015年8月初审查通过。资质审核通过后,杨小姐迟迟不肯配合李先生进行建委的网签手续。此时,因通州区为北京市城市副中心的定位,为避免通州区的房价暴涨,2015年8月14日,北京市政府出台了限购措施,要求像李先生这样的非本市户籍人员在通州区连续缴纳三年以上的社保才能购买商品房屋。此时,李先生已经不具备购房资格。虽出台了限购政策,通州区的房价不降反升,杨小姐的这套房屋市场价已达500万元,此时杨小姐明确表示不再与李先生按约履行合同。李先生无奈,只好将杨小姐告上法庭,要求杨小姐继续履行合同,将房屋过户给李先生。那么李先生的这场官司能赢吗?

 

【法院判决】:

合同一经签订对双方均有法律约束力,合同内容是双方的真实意思表示,杨小姐应当按约履行合同,配合李先生的进行相应的网签面签等手续。截止到法院开庭时,因李先生已经不具备在通州区的购房资格,导致在事实上李先生与杨小姐签订的购房合同已无法履行。因此,法院判决驳回了李先生的诉讼请求。

 

【律师说法】:

本案中,李先生的运气实在不佳,明明是在限购政策出台前签订的购房合同,且已通过了购房资格审查,只是因没有进行进行网签手续,导致其与杨小姐签订的购房合同无法履行。我国《合同法》第94条第一款规定,因不可抗力致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。通州区限购政策具有一定公共政策的属性,导致本案双方无法进行网签,近而也就无法进行过户。因此,法院判决解除了双方的合同。从签订购房合同至李先生进行诉讼的这段时间,房价将近涨了近一倍。这次败诉,给李先生造成了重大的经济损失。对于经济损失一项,李先生可以通过另行诉讼的方式向杨小姐主张,因杨小姐未按合同约定履行,且明确表示不再履约,导致房屋最终无法过户,杨小姐本身存在过错,李先生可以通过诉讼要求杨小姐承担相应的违约责任。

 

【法律法规】:

《中华人民共和国合同法》

第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同:
  (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;
  (二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务;
  (三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
  (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;
  (五)法律规定的其他情形。

 


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