租房需注意!出租房内设施老化致他人受损,该由谁赔偿?--实习律师许民和

 

 

东友律师事务所法律事务部

实习律师许民和

 

【基本案情】

3年前,马帅向牛美丽承租了一处三居室用于居住,月租金4200元,季付。因马帅是上班族、收入不多、单身,自己住三居室的大房子显得浪费,因此一年后,在征得牛美丽书面同意的情况下,马帅将另外两间房屋转租。杨群和姬菲菲各自与马帅签了租赁合同,分别入住了自己的房间。日前,因厨房水龙头底座生锈及输水软管老化,导致自来水泄露,致使楼下业主侯静的厨房设施被浸泡损坏。侯静认为,厨房设施无法修复使用,需要更换,所有费用都应由楼上承担。牛美丽认为,侯静的厨房受损并不严重,修复以后可以继续使用,且自家已经把房屋出租给马帅了,马帅没有尽到注意义务,致使损害发生,侯静应该找马帅要求赔偿。马帅认为,自己是承租的房子,损害并非故意造成,修缮及损害赔偿责任应由房东牛美丽承担。杨群和姬菲菲认为,自己是向马帅承租的房子,且约定修缮义务在出租人,不应承担赔偿义务。由此,三方发生争议。

 

【律师分析】

损害发生以后,首先需要确定损害发生的原因,其次根据致损原因确定责任承担者及各方承担责任的比重,最后经过协商、评估、鉴定等方式或程序确定受损额度,根据法律规定或合同约定进行赔偿。本案中,侯静家厨房设施损坏是牛美丽出租的房屋设施老化所致。马帅作为承租人、杨群和姬菲菲作为次承租人,在面对马静或牛美丽的赔偿要求时,如果可以证明自己尽到了合理的注意义务,按照租赁物水龙头和输水软管的性质进行使用,没有故意损坏和破坏,则无需承担赔偿责任。《侵权责任法》第十九条规定,“侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算”,法律上一般只支持直接经济损失,对于重置换新所产生的损失,法律上一般不予支持,因此,侯静提出的按照更换全新橱柜厨具所可能花费的费用要求牛美丽或马帅赔偿,于法无据。

 

【法律依据】

《中华人民共和国合同法》

第二百一十六条 【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人,并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百一十七条 【承租人基本义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十八条 【正当使用租赁物的责任】承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损耗的,不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条 【未正当使用租赁物的责任】承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十条 【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

 

《中华人民共和国侵权责任法》

第十五条 承担侵权责任的方式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)赔偿损失;(七)赔礼道歉;(八)消除影响、恢复名誉。

以上承担侵权责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。

第十九条 侵害他人财产的,财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。

 

《商品房屋租赁管理办法》

第十一条 承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。

承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。

 


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