额滴娘!物美廉价回迁房,购房风险暗里藏!--杜旭律师

 

 

 北京市东友律师事务所房地产业务

杜旭律师

 

【案情回顾】

2008年,刘欣(化名)一家在北京市石景山区因棚户区改造而拆迁。刘欣与拆迁公司签订了拆迁安置补偿协议,安置了刘欣一家两套限价房,每套房屋的价格约为55万元。刘欣一家因拆迁之前欠有大量外债,遂将绝大部分拆迁款偿还了债务,导致只能购买一套限价房,另外一套已没有能力购买。刘欣的表妹周燕(化名)因结婚购买婚房之需要,普通的商品房价格当时已达100万左右,遂与刘欣协商借刘欣之名购买刘欣一家回迁的限价房。因是亲属关系,刘欣本身又无经济能力,于是同意了周燕的主张,由周燕出资购买另外一套限价房,购房及房屋的物业交割手续等均由周燕办理,房屋交付后,亦由周燕居住使用。2011年4月,房产证下发,登记在刘欣名下,房屋五年之后可以上市进行交易。2016年7月,因房价上涨较快,原来周燕55万购买的这套限价房现市值已达450万元。面对巨大的升值利益,刘欣不同意为周燕进行这户。周燕无奈,只得一纸诉状将表妹刘欣告上法庭。

 

【法院判决】

在法院审理过程中,周燕提交了出资、物业交割、水电燃气票证等证据证明房屋是由其出资购买并实际居住使用,周燕主张双方系借名买房行为。周燕的该主张得到了法院的认可。但对于本案借名买房行为的效力,因涉案房屋为限价房,北京市的限价房政策对购房主体有严格的限制,对此,一审法院实地向拆迁公司及石景山区住建委进行了核实,查明涉案限价房并未参加社会统一摇号,因此一审法院判决双方的借名买房行为有效。刘欣不服提起上诉,二审法院予以驳回,维持原判。

 

【律师说法】

根据北京市高级人民法院的会议纪要,对于“借名买房”的行为在司法实践中是认可其效力的,但购买经济适用房、两限房等特定主体才能购买的保障性住房则原则上认定无效。本案的争议焦点则是涉案的限价房是否属于特定主体才能购买的保障性住房。经向拆迁公司及住建委核实,法院认为涉案房屋因未参加社会统一摇号并非上述保障性住房。也就是说,涉案房屋虽系限价房,但属于未参加社会统一摇号因重点工程拆迁而取得的安置性房屋,被告刘欣基于拆迁而取得购买条件,是原家庭房屋拆迁而对价取得的权利,刘欣对此应享有处分权,其与周燕借名买房约定并未损害社会公共利益,借名行为应属有效,现房屋能够上市交易,刘欣应将房屋过户至周燕名下。律师提醒,因回迁房的价格比普通商品房低很多,现实中,借名买房的情况大量存在,如借名购买的回迁房屋属于特定主体才能购买的政策性房屋,则借名的行为无效。

 


律师在线法律咨询