农村家庭土地承包经营权流转的四种方式和注意事项,您都了解么?--侯正律师

 

 

北京市东友律师事务所房地产业务部副主管

侯正律师

 

农村土地承包分为两种方式,家庭承包和其他“四荒”土地通过招标、拍卖协商方式承包。农村土地承包经营权不能买卖,但可以流转,国家政策和法律均保护农村土地承包经营权的流转。两种承包方式的流转有差别,家庭承包是农村土地承包的主要方式,家庭土地承包经营权的流转有哪几种方式,又有哪些注意事项呢?

 

一、流转方式

家庭土地承包经营权流转包括转包、出租、互换、转让

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权

转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

 

二、注意事项

1需要签订书面协议

流转双方需要签订书面的流转协议,承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。需要签订协议明确双方流转的方式,否则容易产生纠纷,且产生纠纷后因没有书面约定不被法院认定。

2转让方式流转的需要发包方同意

采取转让方式流转的,必须经过发包方同意。承包方未经发包方同意,采取转让方式流转其土地承包经营权的,转让合同无效。但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。

3转让之后,原有的土地承包经营权关系消失

转让后,由该农户同发包方确立新的承包关系,原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。

4转让和互换不登记不得对抗善意第三人

土地承包经营权采取互换、转让方式流转,当事人要求登记的,应当向县级以上地方人民政府申请登记。未经登记,不得对抗善意第三人。

 

 

 


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