房产“限购限贷”政策后,是否可以解除购房合同?--金涛律师

 

  

北京市东友律师事务所民事业务部副主管

金涛律师

 

2017年3月17日下午,北京市宣布房产新政,楼市调控力度空前。晚间,又有石家庄、广州及郑州三个城市连夜出台限购政策。19日,就连北京周边的古城保定市也首次加入限购城市的大军,可见此次政府调控房地产市场的巨大决心。

 

【案件介绍】

2017年3月初,小王通过房屋中介与房东李某签署了《北京市存量房购房协议》,购买位于北京市朝阳区某小区的房产,并向李某支付定金。随着17日北京市房屋“限购限贷”政策的颁布,小王很不幸属于“限贷”范围,无法按照原购房协议履行首付义务。随后,小王与房东李某协商解除协议,并要求李某退还全部定金。

 

【律师分析】

在司法实践中,房产“限购限贷”政策在法律上的性质存在较大争议,是属于“不可抗力”还是属于“情势变更”?

 

《合同法》第117条:“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

 

《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第26条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

 

本所律师在承办的大量司法实践案例中,人民法院在处理原告购房人因房产“限购限贷”政策,要求解除购房协议,并要求被告房东退还全部定金或者购房款的,一般情况下,人民法院认定该政策系属于“情势变更”的情况,支持原告购房人的上述请求,某些特殊情况除外,如投资性购房的。

 

【法律适用】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释〔2003〕7号)第4条规定:出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

第23条规定:商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款,因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第19条:对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素,导致无履约能力的,其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同,并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的,可以支持。

 

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的,买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的,原则上不予支持;但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的,人民法院应依据相关法律、司法解释的规定,审查其解除合同的理由是否成立。

 

第20条:房屋买受人在合同签订后由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权转移登记的,买受人以不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现为由,请求解除合同,返还所支付的购房款和定金的,可以支持。当事人并主张赔偿损失的,原则不予支持。

 

第21条:人民法院对因国家宏观调控政策调整导致双方当事人解除房屋买卖合同后的损失,应适当区分基本住房、改善性住房和投资性住房予以公平处理,依法保护普通民众特别是弱势群体和低收入阶层的利益。对购买基本住房或改善性住房的,出卖人在解除合同后请求买受人赔偿损失的的,原则上不予支持;对购买投资性住房的,出卖人在合同解除后请求买受人承担相应补偿责任的,人民法院应当依据公平原则进行处理,合同约定定金的.补偿数额原则上以定金数额为限,没有约定定金的,原则上不超过合同标的额的10%;对购买投资性住房的,应依据合同法的相关规定处理。

 


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