注意这四点,不再为期房房产证发愁--向娟律师

 

 

北京市东友律师事务所房地产业务

向娟律师

 

案例:北京市密云区某住宅小区,上千户业主陷入房本危机,购房合同约定自房屋交付使用720日内办理房本,而至今房本遥遥无期。开发商能否以行政机关原因、业主原因主张免责呢?

 

一、买房人办房产证应提交哪些材料呢?

买房人可以去开发商那领取相应的办证资料,主要包括:

登记申请书(开发商盖章)

商品房权属证明

商品房买卖合同

房屋测绘图纸

而去房管局办理时,还需携带

买方身份证明

购房人婚姻状况证明(户口、结婚证或单身证明)

购房发票等

如果有贷款的话,则还需索要

期房抵押焕发他项权证申请书[贷款银行盖章(已抵押的需要)]

抵押委托书等

律师提示:买房人应按办证要求及时向开发商提交材料,防止自身原因导致逾期办理。

 

二、开发商如何代办房本?

开发商建设完工,楼房竣工验收后,应当申请初始登记,被核准后,颁发房屋所有权证,就是“大产权证”。业主办理产权证,其实就是从这个“大产权证”中分出“小产权证”来的一个商品房转移登记过程。所以开发商办理初始登记是自己办理房产证的必要前提条件,没有初始登记,不能办理个人的《房屋所有权证》。

这个过程只能由开发商来办。通常主管部门办?理初始登记所需时间大约为20~60日不等,具体看地方性政策。

律师提示:签订《购房合同》时应对开发商办理初始登记的时限加以约定,尤其是开发商办理初始登记的最后期限以及办理完毕后的“及时通知义务”等,明确不及时办理应当承担的赔偿责任。

 

三、多久才能办理产权证明?

首先看买房人与开发商之间的合同约定期限;如没有约定,政策规定房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记,并且应当在商品房交付使用之日起90日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。

律师提示:签订《购房合同》时应对开发商办理房产证的期限加以约定,明确逾期办理房产证的违约金,一般可按总房款的日违约金来计算。

 

四、行政机关原因可否免责?

根据司法解释,不能归因于“由于出卖人的原因”,则开发商可不承担逾期办证的违约责任,例如由于政府政策调整等抽象行政行为引发的开发商逾期办证,如果经法院审理查明开发商在逾期原因中没有过错的,开发商可免责。但也有开发商会将逾期原因的矛头指向政府的行政效率,认为政府部门拖延办理才是导致逾期办证的重要原因,但这与政策调整导致逾期办证的情形不同,开发商以此理由进行抗辩时,往往难以得到法院的支持。

律师提示:开发商以行政机关原因抗辩的应承担举证责任。

 

【法律法规】

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

 


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