小区被部分拆迁,未被拆迁的业主是否享有拆迁利益?--实习律师许民和

 

 

东友律师事务所法律事务部

实习律师许民和

 

【基本案情】

2008年,因某直辖市规划的机场高架路需要占地,老赵居住的小区被部分划入拆迁范围,但其居住的楼盘却在拆迁范围外,而老钱居住的楼盘在拆迁范围内。拆迁时,开发商尚未将列入拆迁范围的楼盘全部卖出。开发商与本小区购房人签订的《房屋买卖合同》中并未就房屋卖出后小区公共用地的土地使用权约定保留事项。开发商、老钱及其他被列入拆迁范围的业主在与直辖市拆迁办签订拆迁安置补偿协议,拿到安置补偿款和安置房屋后搬出。拆迁事项已完成。在拆迁结束后,老孙向经历过拆迁的业主老李购得本小区的一处二手房,但老孙的房产证上体现出的小区宗地面积及土地红线仍是拆迁前的数据。

其实,早在拆迁过程中,小区业主及业委会就在就安置补偿款与当时的拆迁办交涉,但是,拆迁办认为房屋征收公告和安置补偿办法均未对未被列入拆迁范围的业主有补偿规定,也未就建筑物之外被征收的小区公共用地做详细的补偿规定,因此不予补偿。业主因此不断上访。老孙拿到房产证以后,因面积等事项未变,业主更加认为自己有权主张当时的拆迁利益。业委会决定通过诉讼解决纠纷,因此询问到律师。

 

【律师分析】

房屋征收分为土地征收及地上附着物征收,地上物征收主要是指房屋、停车场、公共绿地的征收。就房屋征收来讲,《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条第3款规定,“房屋被依法征收的,国有土地使用权同时收回”;《物权法》142条规定“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人,但有相反证据证明的除外”。由此可知,我们国家奉行的是房地一体主义原则。被征收的房屋及房屋占用的土地,其补偿应当由业主享有,在本案中,权利归于开发商、老钱及其他被列入拆迁范围的业主。因开发商在取得建设工程规划许可证时,已就小区的容积率作出了限定。房屋建成并卖出后,建筑物之外的小区内土地使用权也一并转让。若无特殊约定,其转让应是整体性的,亦即由全体业主共同享有土地使用权,不可分块由每栋楼业主区分共有。因此,此次征收虽只涉及本小区的一部分,但被征收的公共用地,其补偿不应由被拆楼盘的业主独享,而应由全体小区业主作为整体享受公共用地被征收的补偿利益。因老李已将房屋出售给老孙,且公共用地的征收补偿款应当共有,在小区物权整体灭失前,老孙和老李均无权主张分割以后可能获得的征收利益。

 


律师在线法律咨询